一、到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。

假如开发商所赠面积对应的空间经规划批准属于专有部分，并获得了独立的产权，这种赠与当然是合法有效的，比如说专门规划设计的地下车库，并办理了独立产权，开发商作为所有权人当然有权利将其赠与购房者。但也需要注意的是，如果开发商赠与的是所有权，应该依法办理转让登记手续，否则不发生法律效力。

如果开发商本意想保留车库所有权，仅仅是想将车库的使用权让渡给购房者免费使用一段时间，那么在前期广告宣传与向购房者作出允诺、说明的时候就应该谨慎用词，以免要约邀请被认定为要约。建议在购房合同中应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行列明，尽可能减小法律风险。

二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效。

将共有部分空间(比如设备间等)进行赠与的行为是无效的，并有可能引发侵权与缔约过失的责任。假如开发商对于赠与的客体是无处分权人，根据《合同法》第51条，该赠与合同属于可撤销合同，当其他共有权人申请撤销后，此合同可能被认定为无效合同，开发商就面临承担缔约过失责任的风险。

如果该赠与行为对其他共有权人带来损失，开发商还可能会对其他共有权人负有相应的侵权责任，如果购房者自身亦存在过错的，购房者也可能成为连带责任人。但是，如果开发商所赠与的部分具备专有空间的特点，并且就该部分在宣传与购房合同中对所有购房者说明了相关情况，可以认定为全体共有权人对该部分的处分做了特别的约定。

三、“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护。

对于一些本身就不计入建筑面积的空间，即使购房者对其进行改造使其具备了专有部分的特征也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式，所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的。

我国《物权法》第16条和《房屋登记办法》第5条第2款，不动产登记簿(房屋登记簿)是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第14条则规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时方才发生效力(法律法规另有规定的除外)。

所以，这些“偷”来的面积得不到法律的认可与保护，一旦将来所购房屋遇到拆迁、出卖、继承、评估、抵押等情况时，就这部分面积的处分，购房者将无法获得收益保障。如果这部分赠送面积被写入购房合同，购房者据此起诉开发商，后者可能面临着承担违约责任的法律风险。如果没有写入合同，且开发商没有在相应广告宣传中就所赠面积所有权作出明确、具体的允诺，购房者可能将自己承担相应的损失。

而且，根据《城市规划法》第32条，对建筑物进行改建必须经有关部门批准，私自开工扩建、改建的构造严格意义上说就是“违章建筑”，更不可能基于物权法获得所有权收益。如果购房者购房后发现改造成本高、程序如此繁琐难免引发纠纷，广东东莞就有此类案例，购房者据此起诉开发商，最后在开发商支付一笔赔偿后，法院经调解解决了争端。

从立法的发展趋势上也可以看出，法律法规对利用建筑面积计量规范“偷”面积的做法趋向于收紧。比如成都自今年3月1日起正式实施“成都市规划管理技术规定条例补充”，里面明确要求商品房层高超过3.6米需双倍计算产权面积，赠送面积不得超过产权面积的20%等。

而南京早在2008年出台的《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》中也对此做了较严格规定，比如对经常被用于“偷”面积的飘窗，规定平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积;窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算。