房屋租赁事儿不大，但如果在签订房屋租赁合同时，对相关的条款了解不清，就有可能成为受害者，近日，乌鲁木齐市新市区人民法院法官结合近期审判的房屋租赁合同纠纷典型案件，以案释法。

所有权人变更 合同继续履行

2012年8月13日，陈某租了夏某一套位于乌市新市区鲤鱼山南路某小区的住房，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为三年，陈某按照约定支付了夏某押金及到次年11月底之前的房租。

2013年6月，房屋租赁期限未满，夏某将房屋过户给卢某，卢某要求陈某搬离房屋。陈某遂将夏某起诉至法院，要求继续履行合同内容。

经三方协商，法院判决陈某与卢某继续履行合同内容。

法官说法：根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中陈某租赁的房屋所有权人从夏某变成卢某，房屋租赁合同可在陈某与卢某中继续生效。

“优先续租权”不能转让

2013年10月，王某从李某处转租了一套位于乌市北京北路某小区的门面房，年租金1.6万元，李某承诺租赁期限到期后，出租人以同样的年租金继续出租该房屋，于是双方签订了转租合同并一次性交付了2.5万元的转租费。

随后，房屋所有权人要求将年租金涨至3万元，导致王某与李某签订的租赁合同目的无法实现，王某诉至法院，要求解除房屋转租合同并要求退还2.5万元的转租费。

法院审理后判决双方解除房屋转租合同，并退还王某2.18万元(扣除王某使用房屋期间费用)。

法官说法：李某收取的2.5万元转租费包括租赁费和优先续租的转让费，但续租房屋的优先权是李某基于其与房屋所有权人之间的租赁合同产生，该权利的享有具有特定的身份性，其无法通过转租合同转让给王某，故李某与王某的转租合同的目在法律上无法实现。

“根本违约” 可单方解除合同

2013年5月，蔚某在广汇美居物流园租赁了一套门面房，合同签订后，张某未按照约定将房屋交付蔚某使用，蔚某遂诉至法院，要求张某继续履行合同，并支付违约金。

张某称，自己拒交房屋是因蔚某延迟交付租金，违反合同规定，且蔚某未向广汇美居物流园提供经营品牌的相关证明。

法院审理查明：蔚某确实没在合同规定期限内交付租金，且未按广汇美居物流园的规定，向其提供经营品牌的证明，没有履行其被管理方的义务。蔚某违约在先，致使合同目的不能实现，故驳回其诉讼请求。

法官说法：蔚某延迟履行交付租金，且没有履行其被管理的义务，致使合同目的不能实现，张某有权解除合同。