翟广绪

江苏云港律师事务所｜连云港

阅读提示：关于商品房交付，既涉及到法律规定和行政规章，也涉及到房屋买卖双方之间合同的约定，结合具体情形如何作出专业判断？

商品房的交付又称为 “入住”、“收房” ，是指房地产开发企业依据相关法律、法规和部门规章，以及商品房买卖合同或预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付、买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。

因延期交付产生的纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型，也是审判实践中的难点。本文旨在就实践之中商品房延期交付的几种类型进行了归纳，并对案件处理思路提出看法，以冀对于该类纠纷的司法适用有所裨益。

一、关于交付的标准与条件

目前，商品房买卖合同格式样本一般均约定 “ 商品房经验收合格 ” 为商品房交付的条件，但究竟怎样才算 “经验收合格”，评价标准是什么？理论和实践上对此并没有统一定义。这就导致了开发商和购房者理解不一，各方莫衷一是。

司法实践中，占主导地位的主要有两种观点：

一种观点认为，房屋竣工后，自己邀请设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收（通常称为四方验收）合格，就达到了合同约定的交付条件。

理由是：现实中交付分两个步骤，一是使用权的转移，即四方验收后的交付，二是所有权的转移，即办理房产证。合同中交付条件的约定，就是指使用权的转移。竣工验收备案只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格没有直接联系，不应当以行政部门的行政管理行为作为验收合格的标准。

另一种观点认为，根据相关的法律规定，房屋经验收合格后必须十五日内向当地建设主管部门申请备案。备案是政府对商品房这一特殊商品是否合格的重要监督手段，应以备案作为验收合格的条件。

笔者认为，不宜以 “四方验收”作为商品房验收合格的标准。理由有以下几点：

第一，《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

上述规定说明商品房验收合格除质量标准，还要具备国家规定的其他竣工条件，如消防验收、规划核实、环保验收等。而四方验收是开发商自行组织的工程质量验收，这一环节缺少相应监督，可能存在一定瑕疵，也不能代表整个工程合格。且商品房是特殊商品，仅工程质量合格，没有经过消防验收或者水电不通，仍然不能作为商品进入流通市场。

第二，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。第十一条规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，备案不仅是行政主管部门行使的行政管理职能，更是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，避免不合格房屋流向社会的控制手段，只经过四方验收和其他专项验收尚未备案的，竣工验收程序并未结束，故不宜以此为交付条件。

第三，因在订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋竣工验收备案之前的各种因素。另外根据备案管理办法第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。如果开发商完全按照规定程序开发，完全能在验收后的15日内完成备案。故以备案为交付条件相比于综合验收为交付条件而言，并没有过分加重开发商的义务和负担。事实上，开发商往往不能在自行验收后的15天内取得备案的原因恰恰是存在许多违规行为。

最后，从司法操作层面而言，购房者和法院无需审查形形色色的各类专业性验收表格，只需审查该工程是否经建设主管部门竣工备案，操作简单，节省司法资源。法院以开发商是否取得商品房预售许可证这一行政许可行为，来作为商品房买卖合同的效力评判的依据，与此也是同一思路。

二、商品房延期交付纠纷的法律适用

1、因开发商不能交付产生的纠纷

实践中，有的开发商在开发过程中因为资金、技术以及管理等各方面原因，无力继续进行房地产开发和建设，形成“烂尾楼”从而失去交付的可能。有的开发商为节省成本，在开发过程中偷工减料，致使房屋质量不合格，导致商品房在建成后无法通过有关部门的验收，而无法交付。

对于此类型，如果允许购房者一直主张延期交付违约金将可能造成利益重大失衡。有的购房者明知开发商建设的房屋已成烂尾楼，出于利益考虑一直不主张解除合同而主张延期交付违约金。笔者认为，对于购房者明知开发商不能交付的情形，其只能主张解除合同或赔偿损失，司法不应支持其要求开发商支付延期交付违约金的主张。

2、因开发商迟延交付或拒绝交付产生的纠纷

比如开发商未取得规划等相关行政审批手续、未如期完工等自身原因导致迟延交付。此类纠纷追究开发商延期交付的违约责任，自无争议。

值得讨论的是，在交付房屋时，开发商要求购房户支付其他相关费用，否则不交付房屋。这种情况是否构成延期交付？

看一看下面的这则案例：

开发商建成的房屋已符合交付条件，通知收房时要求购房户一次性缴纳公共维修基金、物业管理费以及卫生费等其他相关费用，购房户拒绝缴纳后开发商据此拒绝交付房屋。事隔数年后，购房户起诉要求开发商支付巨额延期交房违约金。

合议庭研究时认为，对于开发商在购房户未缴纳相关费用时拒绝交房是否构成违约，要具体分析该费用的性质。如果该费用在合同中有明确约定或法律规定由开发商代收的，若购房者拒绝缴纳，开发商拒绝交付房屋系在行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。若开发商要求购房者缴纳合同中并没有明确约定的费用，该费用也不是法定必须由开发商代收的，则开发商以此为由拒绝交房的行为构成延期交付，购房户有权要求开发商支付延期交房违约金。

3、开发商要求交付，但购房者以开发商交付的房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋

近年来，大量购房者在开发商通知接收房屋并在验收时，以房屋不符合合同约定或配套设施不齐全为由拒绝接收房屋，在一段比较长的时间后起诉要求开发商支付延期交付的巨额违约金，这样的情形如何判断？

这类案件中，购房者在什么情况下可以拒绝接收房屋，并向开发商主张延期交付的违约责任？什么情况下只能选择其他救济途径，而不可以拒绝接收房屋并主张延期交付违约金成为案件的焦点。

通过搜集案例，针对此类纠纷，笔者归纳了六种类型进行分析：

（1） 当事人在商品房买卖合同之中约定以四方验收作为交付条件，开发商在四方验收后通知购房者交房，而购房者以合同约定无效，未达到法定交付条件为由拒绝收房，或者收房后以该约定无效向开发商主张延期交付违约金，法院应当如何判决？

一种意见认为，根据建筑法规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于法律禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此，开发商与购房人自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款无效，法院仍应以法定交付条件为依据；如果双方约定交付条件高于法定交付条件，则以双方约定为交付条件标准。基于此，即使是购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，仍应视为双方的约定无效，开发商的交付未完成，购房者仍可以自接收该商品房之日起到该商品房符合交付条件前这段时期，向开发商主张延期交付的违约责任。

另一种意见认为，虽然国家相关法律禁止未经竣工验收合格的商品房交付使用，但从该类规范设立目的看，其禁止的不是房屋交付使用本身，而是为防止不合格的房屋流入社会，该类规范应属于管理性规定而非效力性规定，开发商违反法律规定应当受到行政上的处罚，但只要开发商交付的房屋最终是经过竣工验收合格的，对于开发商与购房者自行约定交付条件，法院不宜对该约定作出无效的认定。对于购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，只要最终该商品房经过竣工验收合格，购房者自收房后不得再以交付时的商品房未经竣工验收为由向开发商主张延期交付的违约责任，但交付的商品房无法通过竣工验收的，应当视为开发商自始未交付。如福建高院规定，预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付的房屋不符合交付条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。北京高院规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。 

笔者持折衷意见，如果约定交付条件低于法定交付条件，则该条款无效，购房者有权在商品房验收备案之前拒绝接收房屋并向开发商主张延期交房违约金。但如果购房者已经接收房屋，若在一审法庭辩论终结前，开发商交付的房屋已经备案，则购房者自接收房屋之日起则不能主张延期交付违约金。但若在一审法庭辩论终结前，开发商交付的房屋仍未能经过备案，则视为房屋不符合交付条件，购房者在收房后仍可主张延期交付违约金。

（2） 开发商虽已通过竣工验收并备案，但购房人有证据证实该房屋存在严重质量问题足以影响正常使用。

（3） 开发商虽已通过竣工验收并备案，但交付的商品房不能实现合同目的。

对于上述两类情形，根据《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

故而，上述情形下，因为开发商的行为构成了根本违约，即使开发商通知收房，购房人亦有权拒绝接收房屋。但购房者如果已经接收房屋后，不主张解除合同，只以此为由主张延期交付违约金的，不应支持。

需要说明的是，对于这两类情形还有可能发生开发商交付不能的特殊情况，应当具体对待。对于因开发商自身原因导致的实际交付不能，如房屋主体不合格等重大质量问题无法交付，开发商已构成根本性违约，买受人有权选择解除合同、赔偿损失。对于开发商交付的房屋虽符合法定交付条件，但不符合合同约定，足以导致买受人合同目的不能实现的，买受人有权选择解除合同、赔偿损失或者接收房屋。买受人选择接收房屋的，不影响其依据合同法的规定向出卖人主张违约责任的权利。但在开发商交付不能的情形下，买受人既不选择解除合同、赔偿损失也不选择接收房屋，仅以迟延交付为由主张逾期交付违约金的，法院应当从利益平衡的角度考虑不予支持买受人的主张。

如笔者所在地区某法院曾经受理的一起案例：

开发商建设一种可以间隔成两层使用的房屋。购房人收到交房通知时发现，所购房屋内因为铺设公共管道导致无法间隔成两层使用，故一直拒绝接收房屋并向法院起诉。诉讼中，购房人不主张解除合同仅主张延期交房违约金。

合议庭认为，由于开发商设计的房屋品种可以将一层间隔成两层，现其交付的房屋虽然符合交付条件，但因为内设公共管道导致无法隔成两层，购房者已无法实现合同目的，有权拒绝接收房屋并解除合同。同时，因为公共管道涉及到整个楼层的公共利益，开发商无法通过维修等方式实现购房者间隔成两层的合同目的，故构成交付不能。购房者在已明知无法交付的情况下，如果不主张解除合同仅主张延期交付违约金，将使开发商陷入永久性违约的境地，长期支付巨额违约金，对开发商造成极大的不公平，故应当向购房者释明，让其变更诉讼请求，否则不应支持购房者的主张。

（4） 商品房已符合交付条件，但配套设施尚未齐全的，尚不足以认定不能实现合同目的

（5） 商品房已符合交付条件，但购房者验收时发现漏水、脱皮等不影响正常使用的轻微质量瑕疵

对于这两类情形，因开发商违约行为不构成根本性违约，购房者不得以此为由拒绝接收房屋并向开发商主张延期交付违约责任，但可在收房后要求开发商承担维修等违约责任并主张赔偿损失。

如北京高院的会议纪要中关于买受人拒绝接收商品房的处理：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。 

（6） 开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

关于这种情形有两种不同意见，第一种意见认为，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付新建的商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。根据该规定，开发商在合同约定期限内交付商品房时如不能提供两书，购房者可以拒绝接收房屋并主张延期交付的违约责任，况且提供两书对于开发商而言并非困难，没有加重开发商的交付义务。

另一种观点认为，建设部的规定属于部门规章，效力不高，且设定两书制度的目的是 “ 为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益 ” ，该规定明显属于行政管理性规定，除当事人在合同中约定以外，法院不宜将两书作为房屋交付的必要条件。

笔者倾向于第二种观点，所持理由同前，本文不再展开分析。