春节过后的南京楼市，房价坐了火箭直奔外太空。卖方左顾右盼心思活络，买方火急火燎，中介眉开眼笑。房地产交易大厅开始限号，满堂子黑压压人头经久不散，以为菜市场卖白菜，一看全是房子！

房子、房子，都是房子惹的祸。交易完成和气生财也就罢了，买卖不成结冤家的才真是虐。直接导致法院房地产买卖合同案件量增多，其中大部分是卖方违约。卖家收到传票很傲娇地打电话来，就是不高兴卖了，赔钱就赔钱。

宝宝不高兴，不想卖了，你咬我？买方凌乱，中介挠头，法官也跟着受虐，开庭开一下午，刚练的翘臀都压平了。听故事听出茧，其实中心意思就一个：

我、不、想、卖、了。

不愿意再这样忍受下去了！宝宝我也来说一个，怎样防火防盗防违约，傲娇的卖方怎么治，为了维护世界正义人类和平，我代表月亮，给买方支招。

一、确保卖方有权处分

张九最近过得不太好，老婆在跟他闹离婚，离婚协议都发到邮箱了。方案是给40万，就放弃房子。张九思量再三，手上没那么多钱，既然她不要房子，先把房子卖了。合同签得很快，张九一个人签的字，承诺家庭有纠纷由自己全权承担，买方没较真，定金也交了。三个月后的一天，老婆跑去买方处大闹：“我就是不同意卖房，快把我家房子给我退回来！”买方火冒三丈，张九一肚子委屈，老婆自感无辜，好像大家都是受害方，谈赔偿的时候也互相推诿。

这种情况下买方吸取教训：

1、核实房屋所有权证上产权人名字，尽量让所有共有权人都在房屋买卖合同上签字。或者看到不在场产权人的授权委托书。

2、如果夫妻共同房产，产证上只有一个人名字，应当让夫妻另一方也到场签字，或提供授权委托书。

二、保存证据，固定卖方每一阶段的意思表示

任丽觉得自己做事一向不吃亏的，但卖房这件事，想起来腿都软。合同签了200万，结果楼上邻居卖了220万，东头一家户型一样的卖了230万。好家伙，我卖亏了，想起来就蚀心。任丽打电话给买方，要求加15万，买方一口回绝。任丽也强硬了，继续发短信给买方，原价不可能了，现在房价这样，最少加12万。买方继续回绝。任丽打电话给中介，要求重新商议价格，中介斡旋多次，无果。贷款预审批也搁置没办。合同没有再履行。

这种情况下买方注意：

1、保留来往沟通记录。尽情地在短信和微信上沟通吧！说出你们的真实表示，将有效沟通记录下来。

2、如果是往来电话可以录音，不需要诱导性发问，不需要刻意扭曲或隐瞒，实事求是地沟通一件事情，可以作为意思表示的证据。

3、更正式的沟通方式，是信函。但自然人之间使用的较少，也不够短平快，除非已经到委托律师的阶段。

4、对于短信和电子平台的聊天记录，对方若是用不是我发的、是我睡着了别人发的或者伪造的吧啦吧啦之类的话否认，首先保留手机或电子设备的原件，其次与对方本人通讯，第三如果微信账号是对方本人、聊天内容与纠纷有关，且与其他证据形成证据链相互佐证，有证明效力。

5、如果报警处理，保留报警记录。如果到调解委员会调解，保留调解笔录。

三、积极磋商，以实际行动促进合同履行

签订的房屋买卖合同没有约定贷款预审批最迟通过时间，约定过户时间为8月1日。双方提交过贷款预审批的材料，但还需要补交一部分，还需卖方配合签字。买方出国旅游到7月28日回来，一下飞机就与卖方约谈到银行完成预审批及当日过户事宜。次日双方到了银行，卖方死活不签字，认为即便我签了，8月1日之前银行也来不及出结果，买方表示找关系加急，银行工作人员表示预审通过没问题，时间最快一周。卖方还是认为一周后出结果就已经过了约定的过户时间，解除合同吧。

这种情况下买方采取的方法：

1、为早日完成贷款预审批，打消卖方的顾虑，买方应处于更积极的地位。

2、如果贷款预审批有波折，需要更换银行，可能会导致过户等后续步骤的延迟，但本着诚实信用原则，双方签订合同后以守约为先，守约并不是机械僵硬地抠时间点，而是在出现瑕疵后积极弥补、调整。

3、纠纷一般出现在对贷款预审批的通过时间没有约定、约定时间较短或买方资信有瑕疵的情况下，一般合同有兜底条款可以解决。但为防止前期买卖双方不合，尽可能顺利履行，买方确实需要对贷款流程、所需条件有清晰的预估，在出现纠纷后积极沟通弥补，保留沟通证据，也可能通过提前支付现金的方式证明诚意。

看完法官的巧支招，妈妈再也不用担心我买二手房吃亏了。

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