今年4月，北京市通州区某小区发生凶杀案，一名保姆在房屋内将一位老人杀死，保姆随后自杀。近日房主将被杀老人的儿子李某诉至法院，房主称，该房产系出租给李某使用，李某称其与父亲共同居住，但实际上是其父和保姆一起居住。由于这起凶杀案，房屋成为“凶宅”，市价贬值严重，房主要求李某赔偿房屋贬值费50万元。

　　近些年来，购买“凶宅”要求撤销合同以及索要房屋贬值费的案件时有发生。北京盈科律师事务所的康凯律师称，如果租住人的主观过错造成房屋成为“凶宅”，房主有权向租住人索赔，如果租住人无主观过错，其承担的房屋贬值的责任不大。

　　房主诉租客索赔房屋贬值费

　　房主季某和贾某诉称，二人系夫妻关系，在通州区共同拥有一套房产。2015年7月14日，贾某代表二人与李某签订了一份租赁合同，约定将该房屋出租给李某居住使用，租期自2015年7月20日至2016年7月19日。签订租赁合同时，李某表示租赁该房屋用于其本人和其父亲二人共同居住，因其父亲年事已高且生活不能自理，为了方便照顾老人特意租赁一层的房屋。夫妻俩受李某孝心所感，主动将该房屋租金下调至附近出租房屋的最低价，即每月2200元。

　　2016年4月7日，季某突然接到该房屋物业管理公司电话，告知该房屋内发生了命案，屋内死了两个人，警方已经到场并封锁了现场。季某立即与李某联系询问情况，才得知该房屋并不是李某本人和其父亲共同生活，而是其父亲与保姆一起生活，屋内死亡的两人正是保姆和其父亲。后又得知其父亲是被保姆所杀，事后保姆又在该房屋内自杀身亡。

　　房屋被封锁一个月之久，成了当地众所周知的“凶宅”。之后他们又一起到附近的中介公司询问，得知该房屋二三年内根本不可能租出去或者卖出去，即便是出卖该房屋，也要比市场价值低百分之三十左右，约50万到60万元。双方就赔偿事宜协商未果，于是夫妻俩起诉至法院，要求李某赔偿其房屋贬值费50万元。

　　近年“凶宅”纠纷案件频现

　　近年来，涉及“凶宅”的案件屡见不鲜，其中一种案件为购买“凶宅”要求退房。2014年，张女士为儿子购买了位于芍药居的一套房产，作为儿子的婚房。后张女士得知，该房屋曾经起火，一名男子因此死在屋内。张女士随后起诉原房主，要求撤销房屋买卖合同。法院一审认为，房屋内发生非正常死亡事件，影响到购房者的心理感受。原房主在出售房屋时，附有信息披露义务，但未披露房屋内发生非正常死亡事件，构成欺诈。故判决撤销双方签订的房屋买卖合同。

　　此外，“凶宅”房主要求租住者承担房屋贬值责任的案件也经常出现。2015年5月，田某将其位于通州区台湖镇某小区的一套房出租给张某，此后，张某父亲一直居住在该房屋内。2015年9月，张某之父从该房屋窗台坠楼身亡。后田某将租客张某起诉到法院索赔12万元，田某认为张某承租房屋后，擅自将房屋转借其精神异常的父亲居住使用，后其父翻越窗台跳楼自杀，致使该房屋成为“凶宅”，张某应对该房屋的贬值损失承担赔偿责任。

　　律师观点

　　租住者责任视其主观过错程度

　　“如果在屋内非正常死亡就算是‘凶宅’了。”北京盈科律师事务所的康凯律师表示，诸如触电、火灾，或者自杀、他杀等导致的死亡均为非正常死亡。如果房屋交易前，原房主隐瞒“凶宅”事实，那么购房者可以要求撤销合同，但是如果房屋内发生的是正常死亡，那么合同可能不会被撤销。

　　康律师表示，房屋内发生的不同种类的非正常死亡，租房人承担的责任也不一致。如果房屋成为“凶宅”系租房人的主观过错导致，诸如租房人在房屋内自杀、租房人在房屋内杀死他人，那么租房人要承担房屋贬值的责任。但如果“凶宅”成因与租房人没有直接因果关系，比如租住者被他人杀害，便属于租住者无法预见，或者不能避免的情况，这种租住者承担的责任相对要少。此外，如果租住者隐瞒了房屋实际租住情况，也将承担部分责任。

　　康律师说，还有一些特殊情况，比如租住者从房屋内跳楼自杀，但其死亡地点是在屋外，而非死在屋内。“这种房子是否属于凶宅要判断人们的主观心理状态和习惯”，康律师认为，跳楼者家属承担的房屋贬值责任要少一些，毕竟房屋内没有出现血腥场面，对人的直观冲击不大。

　　对于“凶宅”房主应该找何人起诉的问题，康律师表示，租住者有主观过错的情况，房主可以起诉租住者，如果租住者被他人杀害的情况，房主既可以起诉租住者或其亲属，也可以起诉凶手，如果凶手死亡，可以起诉凶手的财产继承者。但是往往凶手的继承人需要确定才能起诉，不如起诉与房主签订合同的租住者或亲戚方便。

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