案例简介

  2007年7月18日，原告姚某和被告北京b房地产有限公司签订一份《预订协议》及《补充协议》，双方约定：原告购买被告开发出售的××区××路××弄××号房屋，该房屋单价为17,350.2元/平方米，总房价3,563,558元；双方商定预订期为7天，原告于7月25日前到被告销售中心与被告签订《北京市商品房预/出售协议》等。原告知悉该房屋系他人退订的房屋，被告已与原预购方签订退订协议，但网上备案还未解除。双方在《补充协议》中约定，如果原告拒绝签订《预售合同》，则无权要求被告返还已收取的定金。协议签订当天，原告按约向被告支付了40,000元，被告向原告出具了定金收据。

  2007年7月25日，原告按约前往被告销售现场准备签订预售合同，却从被告方得知该房屋的前次网上备案还未撤销，不能与原告签订房屋买卖合同。由于双方《预订协议》及《补充协议》中，没有对被告出现的上述情况及承担责任的方式进行约定，原告为此提出异议，经过当场协商，由被告起草并出具书面情况说明，提出协商解决方案，相关工作人员和原告签字。

  此后，原告多次与被告联系，被告既不同意就解决方案进行协商，也没有将原告支付的定金返还。2007年11月12日，被告在未通知原告的情况下，自行与他人签订了房屋买卖合同，将该房屋以4,672,931元的价格出售。双方为此发生纠纷，原告诉至法院。

  法院审理认为，被告的违约行为已导致双方的有关协议无法继续履行并至实际解除，构成根本违约，致使合同目的不能实现。依据定金罚则，判令被告向原告双倍返还定金，并因合同不能履行对原告造成的损失进行相应的赔偿。

案例中关于根本违约涉及到的具体条款就规定在《中华人民共和国合同法》第九十四条中。

  第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

（五）法律规定的其他情形。

一般来说，根本违约带来两个法律效果：合同解除和阻却免责条款。

（1）合同解除

合同解除的直接后果是合同的权利义务关系终止，进而导致合同双方当事人根据合同所能期待得到的利益不可能得到实现。这对于合同双方当事人来说，都是一件严肃的事情。合同是双方当事人意思一致的产物，除非合同事先约定了解除条件或者法律明文规定的特殊情况出现，否则合同双方当事人必须依照合同信守原则履行合同义务。根本违约制度作为法律明文规定的特殊情况出现，使得合同当事人在事后也得根据自己的意思解除合同。

  （2）阻却免责条款

免责条款是合同当事人以协议的形式，免除或者限制其合同履行义务的条款。一般来说，免责条款通常是以经济占优的当事人为主的不公平条款，合同相对人只能是被动的接受或者不接受，缔约自由原则早己面目全非。基于公平原则，世界各国均对合同的免责条款予各种方法的限制，根本违约也成为了限制方法中的重要组成部分。一般来说，违约行为达到根本违约的标准，即便合同中有免责条款，根本违约仍然能够成立，非违约方仍然享有解除合同的权利。

  因此，根本违约会引起法律赋予合同当事人一种权利，即合同解除权；根本违约是一种制约，限制着合同免责条款的效力。