引言：房屋买卖交易过程中，房屋被查封导致交易无法继续进行会给买房人造成巨大的损失。如何防止此种损失？预告登记是非常重要的措施。

一、预告登记可以排除法院执行的法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”只要房屋买卖是真实的，办理了预告登记，且符合过户的条件，就可以排除法院的执行，保护买房人的合法权利。

二、预告登记制度

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 预告登记制度使得债权物权化，防止卖房人一房多卖，保护买房人的合法权利。

三、通过预告登记排除将来可能的法院执行便捷高效

1、没有预告登记，若要排除法院的执行需满足的条件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的区别在于：前者针对的是一般情况，普遍适用；后者针对的是房地产开发企业名下的商品房、保护的对象仅限消费者、有已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的硬性要求。

（1）如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条提出执行异议，则四个要件必须齐备，否则执行异议或者执行异议之诉会被驳回。在此，常见的争议是“交房”（ 在人民法院查封之前已合法占有该不动产），对于此要件，并不能要求太苛刻：（1）交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；（2）合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者买房人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，卖房人将房屋钥匙交给了买房人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在买房人的管控之下即可。

（2）如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条提出执行异议，则该条规定的三个要件必须齐备。如已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这个硬性要件必须齐备。

2、如果办理预告登记，则避开了很多硬性的要求

如避开了已经交房，非因买受人自身原因未办理过户登记（第28条的要求）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（第29条的要求）等硬性要求。因为这些硬性要求本身即很难满足，加之即便满足还可能会因裁判者的理解错误等原因而使得买房人的执行异议（之诉）得不到支持。

四、并非只要有预告登记就可以排除执行

并非只要有预告登记就可以排除法院的执行，比如，至少还要满足以下两个要件：

1、存在合法有效的房屋买卖合同。这个要件要求的是实质上存在以卖房人转让房屋所有权为其合同义务的房屋买卖合同，即合同的真实意思是房屋买卖，而不是“买卖担保”等（合同的真实意思不是房屋交易）。

2、符合物权登记条件。如：（1）合同没有被解除；（2）买房人有购房资格；（3）房款可以全部交付法院执行；

附案例一：国家开发银行股份有限公司福建省分行执行异议案

案情简介：横琴公司与蓝海公司、宜发公司、庄惟春公证债权一案，北京市中信公证处于2015年5月11日出具（2015）××执字××号《执行证书》，确定被执行人为蓝海公司、宜发公司、庄惟春，执行标的为贷款本金人民币18437万元、利息及委托贷款手续费等。因三被执行人未履行义务，本院于2015年6月1日作出（2015）××执字第××号执行裁定，查封、冻结、拍卖登记在被执行人蓝海公司名下的坐落于福州市鼓楼区东水路东侧六一路北侧的三地块土地使用权及地上建筑物。三地块为：榕国用（2009）字第22933700772号《国有土地使用权证》项下12764平方米土地使用权；榕国用（2009）字第22933713631号《国有土地使用权证》项下15278平方米土地使用权；榕国用（2014）字第32833700169号《国有土地使用权证》项下5671平方米土地使用权。

另查明，国开行福建分行与被执行人蓝海公司于2012年11月27日签订《商品房买卖合同》，购买1#楼2-21层，并于2012年12月18日办理了预告登记，预告登记号为榕房预YR字第1232160号。1#楼坐落于榕国用（2009）字第22933700772号《国有土地使用权证》所确定的地块上。

裁判原文节选【案号：福建高院（2015）闽执异字第9号】本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，国开行福建分行购买了1#楼2-21层，且办理了预告登记，本院对经预告登记的房产裁定予以查封、拍卖不符合法律规定，异议人要求中止对1#楼2-21层的执行的异议请求成立，本院予以支持。地上1层、地下1-3层结构核心筒、地下1层公共配套设施间以及区域（包括：1、核心筒东北侧钢混结构金库、核心筒西侧装载区、核心筒西南侧运钞车通道及周边走道等。2、总配电间、柴油发电机房及走道等）、地下2层生活水泵间为1#楼共有部分，与1#楼2-21层具有不可分性，应对上述部分一并中止执行。地下1-2层160个车位非1#楼共有部分，且未办理预告登记，国开行福建分行要求中止对该车位的执行于法无据，其异议请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

一、中止对鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州琼河村旧屋区改造（蓝海•国际）1#楼2-21层（详见榕房预YR字第1232160号房屋预告登记证明）、地上1层、地下1-3层结构核心筒、地下1层公共配套设施间以及区域（包括：1、核心筒东北侧钢混结构金库、核心筒西侧装载区、核心筒西南侧运钞车通道及周边走道等。2、总配电间、柴油发电机房及走道等）、地下2层生活水泵间及上述部分相应土地使用权的执行。

二、驳回国开行福建分行其他异议请求。

本裁定送达后立即生效。

案例二：陈某某与上海江桥建筑工程有限公司、上海金丽华房地产发展有限公司案外人执行异议之诉案

案情简介：2012年1月9日，陈某某与金丽华公司签订了包括系争房屋在内的七份《上海市商品房预售合同》，就系争房屋签订的《预售合同》中约定总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）1，454，195元。同日，陈某某与金丽华公司、案外人相某某签订《补充协议》一份，约定金丽华公司向陈某某出售位于上海市嘉定区爱特路89弄房屋共七套，建筑面积合计为721.32平方米，总房价款为10，000，000元。陈某某承诺在金丽华公司办理房地产买卖预告登记并取得预告登记证明当日向金丽华公司一次性付清房款；金丽华公司在2013年1月12日前有权解除预售合同，陈某某在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记注销手续。金丽华公司承诺在2013年1月12日前，对占用陈某某资金给予其利息补偿，每季按总房款的7.5%支付，在支付房款当日，金丽华公司将首3个月的利息支付陈某某，此后每隔3个月之首日支付；陈某某在2013年1月12日起至申领房屋产权证之前，有权单方解除《预售合同》，金丽华公司在收到解除通知之日起3日内，退还全额房款，陈某某在收到全额房款以及全部利息补偿当日协助金丽华公司办理预告登记的注销手续。此外该协议还对违约、相某某在金丽华公司违约的情况下须承担连带保证责任等做了约定。2012年1月11日，陈某某向金丽华公司支付10，000，000元，陈某某付清了包括系争房屋在内的七套房屋的合同价款。2012年1月11日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈某某的系争房屋预告登记证明。原审法院在执行已发生法律效力的上海仲裁委员会（2014）沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中，于2014年6月19日查封了登记在金丽华公司名下的系争房屋。陈某某对执行标的提出异议，原审法院审查后于2015年3月9日作出（2015）沪二中执异字第19号执行裁定书，驳回陈某某的异议。

另查明，金丽华公司与陈某某于2014年7月9日签订的《补充协议》约定，双方就陈某某购买金丽华公司预售的位于上海市嘉定区爱特路89弄爱特佳苑XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层共七套合计721.32平方米的房屋事宜确认已于2012年1月9日订立了预售合同并已生效，现金丽华公司确认因其自身原因，无法全面履行预售合同义务并按期交付房屋，为减少进一步逾期交房带来的损失，金丽华公司同意将房屋的使用权和收益权交付陈某某。合同签订后，系争房屋即由金丽华公司实际交付陈某某使用。

再查明，2011年8月4日，金丽华公司与陈某某就上海市嘉定区爱特路89弄爱德佳苑XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋签订了六份《上海市商品房预售合同》。陈某某分别于2011年8月4日、2011年8月11日向金丽华公司支付9，000，000元、555，300元。2011年8月9日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈某某的上述房屋的预告登记证明。

又查明，案外人上海宁佰投资管理有限公司（以下简称“宁佰公司”）于2011年8月11日、2011年11月18日、2012年3月9日各向陈某某支付了573，318元，2012年1月13日，宁佰公司向陈某某支付750，000元。2012年9月21日案外人上海允申置业有限公司（以下简称“允申公司”）向陈某某支付2，205，530元。

裁判原文节选

一审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）初字第21号】根据法律法规规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。原审中，陈某某作为预告登记权利人主张解除对系争房屋的查封，确认系争房屋归其所有，其实质即要求排除对系争房屋的执行措施。陈某某的诉请能否得到支持，应对其是否符合预告登记物权的取得条件，可以确定地取得不动产物权进行审查。鉴于房屋买卖合同关系中，出卖人的根本合同义务则在于交付房屋，买受人的根本合同义务在于支付房款。而陈某某虽与金丽华公司就系争房屋签订了《预售合同》，但根据双方于同日签订的《补充协议》中有关金丽华公司在陈某某单方面要求解除合同前应向陈某某支付每季度7.5%利息及金丽华公司、陈某某分别在2013年1月12日前、2013年1月12日后至办理产证前享有合同的任意解除权的约定，结合金丽华公司在包括系争房屋买卖在内的多份合同履行中实际向陈某某支付了400余万元利息的情况，陈某某与金丽华公司之间的经济往来明显有别于一般的房地产买卖。反之，陈某某与金丽华公司在《补充协议》中明确约定陈某某可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈某某在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息等等约定，可见双方签订《预售合同》及《补充协议》的真实目的是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得标的物，而非以支付房款为代价取得房地产权利的房屋买卖。另，双方在原审法院出具相关查封裁定之后进行系争房屋的交接，陈某某虽目前实际占有房屋，但该占有并非基于正常交付行为而产生。综上，陈某某依据其与金丽华公司签订的《预售合同》、《补充协议》及其履行情况主张其已经对系争房屋拥有足以排除强制执行的实体权益而提出案外人执行异议，依据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：对陈某某的诉讼请求不予支持。案件受理费17，887.76元，由陈某某负担。

二审【案号：上海高院（2016）沪民终94号 】本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据此条规定，已经办理了不动产预告登记的权利人，是否能排除执行，关键在于是否符合物权登记的条件。本案中，金丽华公司与陈某某签订了《预售合同》和《补充协议》，根据双方的《补充协议》，金丽华公司在2013年1月12日前有权解除合同，且不论解除合同与否，金丽华公司均应对2013年1月12日前占用陈某某资金给予利息补偿。该条款的约定，显然有别于正常的房屋预售合同。而陈某某解释所谓任意解除权是双方约定的金丽华公司享有的回购权，而之所以金丽华公司需要支付资金占用利息，系因为陈某某一次性付款给予的优惠。对此，本院认为，买受方一次性支付房屋全款的，出卖方给予的优惠通常表现为一次性给予折扣，而非在特定时段内分次给予利息补偿。如果因为出卖方行使解除权，双方约定由出卖方支付一定的利息补偿，尚属合理。但如果双方按买卖合同履行的，而出卖方仍然需要支付利息的，显然有悖常理。故结合双方的《补充协议》及双方实际的履行情况，原审认定双方签订的《预售合同》和《补充协议》的实质是附有担保的民间借贷法律关系并无不当，本院予以确认。鉴于双方的真实意思表示系为借贷关系设立担保，而非真正获得物权，故虽然双方之间所签的合同名为“预售合同”，但并不能产生取得物权的效力，也不符合物权登记条件，不能产生排除执行的效力。综上所述，原审法院驳回陈某某的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币17，887.76元，由上诉人陈某某负担。

本判决为终审判决。

案例三：上诉人乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司与被上诉人陈某某案外人执行异议之诉案

案情简介：一、2015年2月25日(2015)沪二中民四(商)初字第5号民事调解协议，明确朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司确认共欠陈某某本息合计人民币(以下币种均为人民币)115,117,170元；朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司承诺于2015年3月30日前归还借款本金300万元，陈某某收到该款之日起5个工作日内向法院申请解除对座落于上海市虹桥路XXX号XXX-XXX层房屋采取的诉讼保全措施；对于尚欠的借款本金70,281,883元和利息41,835,287元，朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司承诺分期归还；如朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司未如期履行上述还款义务，陈某某有权要求朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司承担以借款本金73,281,883元为基数，自2014年12月1日起至实际清偿之日止、按同期中国人民银行贷款利率四倍计算的逾期还款利息，并有权就剩余本息总额向法院申请强制执行等。在该案诉讼过程中，依陈某某的申请，一审法院于2015年1月26日查封荣正公司名下位于浙江省杭州市桐庐县迎春南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号的全部房地产。该案调解协议生效后，因朱某某、上海荣正宝岛集团有限公司和荣正公司未按期履行，陈某某于2015年4月27日申请执行。在执行过程中，一审法院依法于2015年6月15日委托评估荣正公司名下包括系争房屋在内的共计30套房地产，于同年8月24日依法委托拍卖上述房地产。鑫泰公司不服上述执行措施，提出书面异议。一审法院于2015年12月17日作出(2015)沪二中执异字第86号执行裁定书，裁定：驳回鑫泰公司的异议请求。2016年1月4日，鑫泰公司提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。二、2012年7月12日，赵某某与荣正公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：2012-02)，约定由赵某某购买桐庐县迎春南路XXX号第20、21、22层房屋，房屋单价(按建筑面积计算)为每平方米12,000元，总价款55,376,280元等。2012年7月13日，赵某某与荣正公司签订《商品房买卖合同补充协议》(编号：2012-02-1)，将单价每平方米12,000元变更为6,000元，另对其他事项作出约定。2012年8月17日，鑫泰公司(买受人)与荣正公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号：2012-03)，约定，由鑫泰公司购买荣正公司开发的位于桐庐县迎春南路XXX号第23、24层房屋，房屋单价(按建筑面积计算)为每平方米12,000元，总价款36,917,520元，荣正公司在2013年12月30日前交付房屋。在“面积确认及面积差异处理”项下，双方约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付款退还给买受人，并按月息2%利率付给利息。在“付款方式及期限”项下，双方约定由“甲乙双方另做约定”。双方还对其他事项作了约定。同日，鑫泰公司(乙方)与荣正公司(甲方)签订《商品房买卖合同补充协议》(编号：2012-03-1)约定，《商品房买卖合同》第五条第1点约定，“按建筑面积计价，该商品房为每平方米12,000元，总价款36,917,520元”，现变更为“按建筑面积计价，该商品房为每平方米6,000元(含精装修，标准以样板房为准)，总价款18,458,760元。”变更原因：甲乙双方商定的房屋平均单价，为该房屋的平均建造成本，加上少量的利润，经测算双方确认为6,000元/㎡；之所以在2012年8月17日的《商品房买卖合同》中填12,000元/㎡，是因为甲方不愿意在提交备案的合同中体现双方约定的真实价格，以免影响甲方其他房屋的销售价格，乙方体谅到甲方的难处予以了配合。《商品房买卖合同》第七条第3点约定，“双方另作约定”，现双方明确约定如下：待甲方取得荣正财富广场的土地使用权证、项目完成竣工验收并取得房屋所有权证(初始登记完成且所有权证分层分割到位)后的七天内，乙方向甲方支付约定房款的50%，合同约定房屋的全部产权过户至乙方名下后的三天内，乙方付清剩余50%的房款。鉴于双方约定的付款条件，甲方目前无法取得乙方的房款。由于项目竣工在即，甲方面临大量费用支出，故希望乙方能提前预付部分房款，并同意就乙方同意预付的房款，向乙方支付资金占用费。故双方约定：在本补充协议签署后的当日内，乙方向甲方提前预付壹仟伍佰万元的房款。甲方收到预付房款后，向乙方开具相应的收据，注明款项用途“预付房款”。甲方须按照每月2%的标准，向乙方支付预付房款的资金占用费，每叁个月结算一次。至本补充协议第三条约定的首期50%款项支付之日，该预付房款停止计息。双方还约定，《商品房买卖合同》的约定与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定的内容为准。2013年7月16日，鑫泰公司(乙方)与荣正公司荣正公司(甲方)签订《商品房买卖合同补充协议(二)》记载，甲乙双方分别于2012年7月12日和2012年8月17日就甲方开发的位于桐庐县迎春南路XXX号“荣正财富广场”第20、21、22、23、24层房屋签订《商品房买卖合同》贰份，并分别提交桐庐县迎春商务区管委会进行登记备案(编号：备案号2012-02与2012-03)。现对《商品房买卖合同》层数退房作一些变更的确定等事项达成补充协议如下：一、根据原补充协议中的第四项《关于合同的提前解除》，甲方由于经营的原因，单方面提出解除双方的房屋买卖合同中的第20、21层的房屋买卖关系；并自愿全额退还乙方的预付房款计壹仟伍佰万元整，并结清该房屋预付款所占用期间的全部利息。二、其他第22、23、24层按原合同(合同编号：2012-02；2012-03)及原合同补充协议(编号：2012-02-1和编号2012-03-1)的所有内容不变、继续履行，及甲方所另行提供担保继续有效、不可撤销。三、赵某某(银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)于2012年7月13日分二次向荣正公司(银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账共计2500万元；赵某某(银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)分别于2012年8月17日、8月20日、8月21日分别向荣正公司(银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)汇划500万元、400万元、600万元。上述款项共计4,000万元。2013年4月23日、5月29日、5月30日、5月31日、7月23日、8月5日、8月6日、8月9日，荣正公司(银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)分别向赵某某(银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账500万元、300万元、100万元、100万元、100万元、100万元、700万元、600万元。上述款项共计2,500万元。2013年12月2日，荣正公司开具五份付款方均为鑫泰公司的《销售不动产统一发票(自开)》，发票号码XXXXXXXX的金额为3,083,940元、发票号码XXXXXXXX的金额为3,546,720元、发票号码XXXXXXXX的金额为2,723,580元；发票号码XXXXXXXX的金额为3,308,640元、发票号码XXXXXXXX的金额为2,337,120元，上述发票总金额为1,500万元，其中号码为XXXXXXXX的发票上备注购买包括系争房屋在内的共六套房屋。四、2011年12月13日，桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室向荣正公司发函，该《函》记载，“你公司的请示文件已收悉，关于楼宇的产权分割、备案登记等问题，经协调县国土、建设等部门意见，现函复如下：1、关于楼宇的房屋产权分割。待大厦竣工验收后允许分割，具体的分割方式，依照县建设局有关商业房产分割的要求执行。2、关于出售房屋的备案登记。为防止出现“一房二卖”等违规行为，根据你公司的申报，届时我办将对所有已达成出售协议，但未办理产权手续的房产统一作备案登记。”2012年7月12日、8月17日，桐庐迎春商务区管理委员会出具的二份《说明》记载，“根据杭州荣正大厦开发有限公司的申请，该公司销售的商业房产(荣正.财富广场)已在商务区管委会备案登记，若发现该楼存在‘一房二卖’等不诚信销售行为，商务区管委会将对该公司进行处理，并在该楼办理产权证的前置审核中，不予以通过，并告知相关部门。”五、2014年1月11日，桐庐县房地产管理处为浙江省桐庐县迎春南路XXX号23-11部位房产核发桐房权证初字第XXXXXXXX号房产证，为上址23-12部位房产核发桐房权证初字第XXXXXXXX号房产证,系争房屋均登记在荣正公司名下。2014年3月20日，鑫泰公司与荣正公司签订《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》，该交房单记载包括系争房屋在内的34套房屋的房产证号、土地证号、地址及面积。六、2015年9月14日，桐庐县住房和城乡建设局向荣正公司发出《通知》，“贵公司开发建设的‘荣正大厦’项目，2014年1月已完成竣工验收，并已确权登记，现属单一产权未发生销售。根据相关法规要求，如需分割应按项目总面积一次性缴纳物业维修基金和物业保修金，由于贵公司目前资金困难，同意发生销售时，在杭州荣正大厦开发有限公司书面承诺保修期内及时做好公共部位维修工作的前提下，按实际销售面积缴纳物业维修基金。”七、至2016年1月，系争房屋为毛坯房，尚未进行装修。系争房屋的房屋用途为“非住宅”。至2016年1月20日，系争房屋先后被本院、上海市闵行区人民法院、江苏省昆山市人民法院查封。2016年1月，鑫泰公司以荣正公司为陈某某起诉至浙江省桐庐县人民法院，请求判令荣正公司将桐庐县迎春南路XXX号第22层01至22室和第23层01至12室共计34套房产办理产权过户登记至鑫泰公司名下。浙江省桐庐县人民法院立案受理，案号为(2016)浙0122民初00175号。八、2016年2月5日，荣正公司作为甲方、鑫泰公司作为乙方、赵某某作为丙方签订《情况说明》，记载：甲、乙、丙三方在此共同明确下列事实：1、丙方系乙方的法定代表人，丙方分别于2012年7月12日及2012年7月13日代表乙方与甲方签订了2012-02号《商品房买卖合同》及2012-02-1号《商品房买卖合同补充协议》，所以前述房屋的实际购买人系乙方，甲方确认该事实。2、丙方通过自己的个人银行账户共计向甲方的账户汇入4,000万元，丙方在此明确表示该款系代乙方向甲方支付2012-02号《商品房买卖合同》及2012-03号《商品房买卖合同》的房款，甲方确认该事实，所以销售不动产统一发票是出具给乙方的。3、甲、乙双方确认最终成交了34套房屋，总价共计1,500万元，甲方退还了2,500万元。甲方已于2014年3月20日将34套房屋交付乙方。4、乙方和丙方多次要求过户，甲方曾经多次承诺办理过户，但由于甲方导致房屋无法过户至乙方名下系因为甲方未按规定缴纳物业维修基金和物业保修金，桐庐县住房和城乡建设局不予办理过户手续，该事实由桐庐县住房和城乡建设局2015年9月14日下发的通知为证，就是因为这个原因，该项目所有出售的房屋都无法办理过户手续。5、甲、乙、丙三方共同确认上述事实无误。九、2016年3月13日，荣正公司出具《情况说明》记载，本公司确认收到鑫泰公司购房款1,500万元，并已于2014年3月20日将位于桐庐县迎春南路XXX号“荣正财富广场”第22层01至22室共22套房产和第23层01至12室共12套房产，共计34套房产的钥匙全部交付给鑫泰公司并转移了占有，特此说明。鑫泰公司于2016年4月12日提交《情况说明》，该情况说明称，荣正公司并没有按每月2%的标准向鑫泰公司支付资金占用费。根据鑫泰公司提交的银行转账凭证、发票、收据及荣正公司的情况说明足以证明鑫泰公司向荣正公司支付4,000万元，荣正公司退回2,500万元，最终以1,500万元的价格成交34套房屋的事实，鑫泰公司已经尽到了举证义务，认为无需进一步补充的必要。在2016年6月23日的庭审中，鑫泰公司仍坚持上述《情况说明》中的意见。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市第二中级人民法院(2016)沪02民初2号】一审法院认为，鑫泰公司提出执行异议所指向的标的是登记在荣正公司名下的不动产，故鑫泰公司的异议应同时符合下列情形：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记；且其权利能够排除执行的，才能获得人民法院的支持。鑫泰公司提供其与荣正公司制作的《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》、荣正公司出具的《情况说明》证明其在2014年3月20日已合法占有系争房屋。一般而言，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，即占有。但鑫泰公司未提供已经办理系争房屋入住手续的证据，且房屋买卖合同约定交付的是“精装修”，而系争房屋至今仍为毛坯房，不符合约定的交付条件，故鑫泰公司仅依据上述证据主张其已经合法占有系争房屋的意见，难以支持。根据相关规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。鑫泰公司提供赵某某向荣正公司汇划钱款的银行交易流水单(2012年7月12日至2012年8月21日)、银行转账凭证等证据，以证明鑫泰公司根据合同约定支付荣正公司4,000万元、后因购买房屋数量变更荣正公司退还鑫泰公司2,500万元，鑫泰公司已足额支付了包括系争房屋在内的34套房屋的价款。对此，陈某某认为鑫泰公司与荣正公司之间的补充协议约定了由荣正公司按照每月2%的标准支付鑫泰公司资金占用费，要求鑫泰公司提供鑫泰公司与荣正公司签订合同之日至今的完整的银行交易流水单。对陈某某的该要求，鑫泰公司表示其已经尽到了举证义务，认为无需进一步补充的必要，在2016年6月23日的庭审中，鑫泰公司仍坚持上述意见。对此一审法院认为，因鑫泰公司与荣正公司之间的补充协议约定了由荣正公司按照每月2%的标准支付鑫泰公司资金占用费，该约定与一般商品房买卖合同存在较大差异，陈某某也因此而对鑫泰公司是否足额支付包括系争房屋在内的34套房屋的价款存有异议、并要求鑫泰公司提供完整银行交易流水单的情况下，鑫泰公司理应提供，但鑫泰公司拒不提供，鑫泰公司应承担相应的法律后果。故鑫泰公司关于其已付清了全部房屋价款的主张，证据不足。根据相关规定，鑫泰公司(买受人)对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应同时符合下列情形：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；且其权利能够排除执行的，才能获得人民法院的支持。在案证据显示，系争房屋的性质为“非居住”，且鑫泰公司系公司法人，不存在为生活消费而购买系争房屋的问题。故根据系争房屋的性质，对鑫泰公司所提出的异议也难以支持。综上所述，鑫泰公司提起的执行异议之诉不享有足以排除强制执行的民事权益，应予以驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，一审法院作出如下判决：驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费11,471.6元(鑫泰公司已预缴)，由乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担。

二审【案号：上海高院（2016）沪民终347号】本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议若干规定》)第二十八的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，买受人的异议才能获得人民法院的支持。买受人必须同时具备以下情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。关于鑫泰公司主张其对系争房屋已经合法占有问题。对不动产的占有，法律上没有明确的定义。一般而言，对于不动产的占有应指对不动产事实上的控制与支配，具体的表现为管理和利用。鑫泰公司主张其对系争房屋已经合法占有的证据有二，之一是2014年3月20日鑫泰公司与荣正公司制作的《鑫泰公司所购房产交房单》，其中包括系争房屋在内；之二是2016年3月13日荣正公司出具《情况说明》称，于2014年3月20日已将包括系争房屋在内的34套房屋钥匙全部交给鑫泰公司并转移占有。上述证据显然仅仅停留在文字的说明上，无法充分说明对系争房屋事实上的管理和使用情况。正如一审法院所认定，鑫泰公司不能提供办理房屋入住手续，具体使用系争房屋的相关事实。另外，一审法院还注意到，涉案商品房买卖合同约定，包括系争房屋在内的应交付房屋系精装修的商业用房，但至目前为止系争房屋仍为毛坯，交付条件尚未成就。鉴于此本院认为一审法院对鑫泰公司主张合法占有系争房屋的意见不予支持，符合事实，于法不悖。鑫泰公司尚不具备法律规定的在司法查封日之前已经合法占有系争房屋的条件之一。关于鑫泰公司主张其支付全部房价款问题。根据一审法院查明的事实，首先，2012年8月17日鑫泰公司与荣正公司之间关于包括系争房屋在内的桐庐县迎春南路XXX号第23、24层商品房买卖合同及其补充协议约定的房款总价为18,458,760元。2013年7月16日双方再签订《商品房买卖合同补充协议(二)》，就《商品房买卖合同》层数退房作一些变更等事项达成协议，解除第20、21层的买卖关系，第22、23、24层按原合同和原补充协议继续履行。本院注意到在《商品房买卖合同补充协议(二)》中对鑫泰公司所购第22、23、24层房屋的总价款没有做出明确约定。其次，鑫泰公司法定代表人赵某某于2012年7-8月间向荣正公司转账共计4,000万元。2013年4-8月间荣正公司向赵某某转账2,500万元。荣正公司向鑫泰公司开具5张《销售不动产统一发票》，合计金额1,500万元。上述事实清晰地显示，赵某某向荣正公司支付的款项为1,500万元，明显不足涉案买卖合同约定的总价款18,458,760元加上22层的应付款总和。另外，由于涉案买卖合同中没有约定具体房屋室号的对应房价款金额，所以在总房价款没有足额支付的情况下，鑫泰公司主张其已经全额支付了系争房屋的房价款，显然缺乏事实依据。本院认为一审法院认定鑫泰公司主张其已经支付了全部房价款证据不足，并无不当。鑫泰公司不具有法律规定的已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件之一。鉴于《执行异议若干规定》第二十八规定，买受人应同时具备所列四项条件才足以排除执行，故鑫泰公司依法不享有足以排除司法强制执行的权利。《执行异议若干规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。二审诉讼阶段，鑫泰公司以桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室于2011年12月13日向荣正公司发出的《函》以及桐庐迎春商务区管理委员会于2012年7月、8月出具的两份《说明》，主张其对系争房屋已经进行了预告登记，据此其有权排除对系争房屋的司法强制措施。本院认为，现行《房屋登记办法》规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构即直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构办理。由此可见办理房屋登记的机构并非一般的企业或管理单位，而应当是政府下设具有房屋登记工作权限的职能机构。首先，鑫泰公司没有证据证明桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室和桐庐迎春商务区管理委员会系接受桐庐县级政府委托，具有办理房屋登记工作的政府职能机构；其次，两单位出具的《函》和《情况说明》之内容，也不能证明系争房屋进行了预告登记，而仅仅表明可以做备案登记。另外，本院还注意到，一审法院查明于2015年1月26日对包括系争房屋在内的房屋进行司法查封时，桐庐县房地产管理处出具的《查询记录》载明，系争房屋权利人为荣正公司；房屋状态为确权发证、未预告、查封、未抵押、未冻结。可见对系争房屋采取司法查封强制措施时，系争房屋权属登记信息中并未见鑫泰公司的相关不动产预告登记权利。鑫泰公司主张系争房屋进行了不动产预告登记，进而享有排除执行的权利，缺乏事实依据，本院难以采信。综上所述，鑫泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,471.6元由乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。

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