裁判要点：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

相关法条

1.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 

基本案情

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶某华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶某华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶某华看了该房屋，并于同日与陶某华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某华在验看过该房地产后六个月内，陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

裁判结果

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶某华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某华提出上诉。

上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶某华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

裁判理由

法院生效裁判认为：中原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

知识拓展

根据上海一中院所做分析，审判实践反映房屋买卖居间合同纠纷案件的发生大多基于以下原因：

一是中介未充分披露重要交易信息。部分中介为促成交易，故意隐瞒或疏于调查对交易有重要影响的信息，如房产抵押或被司法查封等信息，致使买卖合同未能履行或产生超出交易主体预期外的费用。

二是中介未兑现特定承诺。针对客户的不同需求，中介多承诺可提供相应的居间服务，如承诺办理低利率银行贷款、保证定期出售房产等，但事后无法兑现承诺，引发纠纷。

三是客户“跳单”。一些中介在提供带看房服务时要求看房者签署《看房确认书》，约定若在一定期限内，看房者不经该中介完成所看房屋的交易，需支付中介违约金或佣金。后看房者选择其他中介或与卖方自行完成交易，中介遂以违反确认书约定为由提起诉讼。

四是客户因买卖合同解除而拒付佣金。房产买卖合同因故解除时，部分合同当事人会以居间失败、居间服务有瑕疵、违规做低房价避税等理由拒绝支付佣金，从而引发纠纷。

五是客户拒付佣金尾款。房产过户后，部分房屋买卖者以中介服务质量差、佣金过高等理由拒付佣金尾款，但又无相应证据或依据。中介遂依据居间合同提起诉讼。

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