颜俭

单位：江苏云港律师事务所

手机：18936716666

律师介绍: 江苏颜俭律师网由连云港资深律师颜俭律师创建，十余年办案经验，专业为您提婚姻家庭、民间借贷、建筑工程、房地产等法律服务。找连云港专业律师，请拨打18936716666 查看详细>>

法律法规更多>>

成功案例更多>>

您的位置：江苏颜俭律师网 > > 房地产正文

低价买到法拍房真的是“捡漏”、“捡便宜”吗？

来源：北京日报、中国经济网、扬子晚报、成都商社报、红星新闻时间：2020-08-18 21:19:43

前言】现如今，偏高的房价对很多人来说都是不小的压力，司法拍卖房（即“法拍房”}因其价格有优势，不少买房者将目光聚焦于此。但是，又有人说“法拍房虽然买的时候便宜些，真住起来麻烦可不少”，一些预算有限的购房者不免有些纠结......

小编整理了关于“法拍房”的一些知识，一起来了解一下吧~

名词解释

法拍房是司法拍卖房的简称，指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

典型案例

小伙购买法拍房做婚房，被“租赁权”耽误一年多未过户

家住徐州新沂的王某，和女友相恋多年，这两年一直在新沂市区物色新房作为婚房。去年2月，他看到一则“法拍房”拍卖预告，显示在新沂市区某小区内，有一套住房在当年3月21日上线拍卖。王某曾去过这套房产所在小区，小区很符合其理想中的居住环境，拍卖预告中标明的户型及楼层也都符合家人的需要。该处“法拍房”由徐州贾汪法院上线主持竞拍，起拍价为549528元，评估价为981300元，竞拍周期1天，加价幅度为2000元，保证金1万元。本次拍卖共有12人报名，87人设置提醒，5484人围观。竞拍在3月21日上午10点正式开启，经过30多轮的竞拍，最终，王某以801528元竞拍成功。

王某竞拍成功后，按规定如期交清了房款及各项手续费，兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。贾汪法院很快打来电话，不是通知他办理过户手续，而是告知该处“法拍房”存在执行异议，暂时无法办交割手续。在跟贾汪法院执行局沟通中，王某得知，有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由，提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。王某当即提出了质疑，该“法拍房”拍卖公告中，在租赁关系一栏，明明写的是“无”。对此，贾汪法院回复，该院只是接到了提出执行异议的诉讼，至于该房屋是否存在租赁关系，需要经过法院裁决，但在判决结果出来前，只能暂时中止对标的物的执行工作。

2019年4月17日，贾汪法院作出执行裁定书，驳回了案外人异议请求。王某再次找到法院，准备办理房产交割手续。这一次，法院回复，案外执行人已再次提起诉讼，诉求对标的物房屋的停止执行。2019年10月16日，贾汪法院作出判决，再次驳回案外执行人的全部诉讼请求。然而，王某依然未得到办理交割手续通知，贾汪法院回复，该案外执行人已向徐州中院提出了上诉。

一年多的漫长等待，让王某的生活发生了不小的变化。老家房子已被拆迁，父母和他现在都是租房居住。因迟迟住不进婚房，他和女友的婚事已亮起了红灯。现在，王某已放弃了工作，一次次往返于新沂和贾汪之间，只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。

律师观点：上述案例系法拍房买卖中常见的租赁隐患，法拍房不是想象中的“捡漏”

“司法拍卖尤其是线上司法拍卖，并非很多人想象中的‘捡漏’、‘讨便宜’，其实可能有很多雷区。”江苏茂通律师事务所刘茂通律师表示，以王某遭遇为例，就是“法拍房”中常见的租赁隐患。《合同法》等法律规定“买卖不破租赁”，也就是说房子买卖不影响租赁合约。在现实中，针对“法拍房”租赁关系的虚假诉讼也时有发生。

小编补充：2021年1月1日生效的《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

刘茂通律师表示，一些“法拍房”可能还存在拖欠物业费、土地使用费、水电费、各类滞纳金等费用的情况，如竞拍人没了解清楚的话，部分费用需要买受人自行承担。因此，竞买人买到手的“法拍房”可能“并不便宜”。而买受人一旦毁约，所交纳的保证金可能会被扣除，甚至“打了水漂”。此外，一些“法拍房”可能还存在原房主社会关系复杂、居住者不肯搬离、原房主恶意一房二卖等问题，面对这些纠纷，有些法院并不担责，有些需要买受人通过另立民事案件处理。

法官提醒

海淀法院法官介绍，之所以有人称“法拍房到处都是坑”，大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知、未知的瑕疵。实际上，只要抓住了关键点，许多坑都能有效避免。

第一，拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律规定“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为10年，竞拍结束时租期还剩8年，租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。所以，如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系，而竞买人仍参加竞买，视为了解该情况并接受由此带来的风险，一般情况下，法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己权益受损。

另一方面，根据合同法第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竟得。

第二，实地查看房屋是否有人居住，提前了解是否需要腾空。购买房屋，申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境；二来可以了解该房屋是否有人居住，住户是承租人、被执行人还是其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾房等内容，做到心中有数。以免过户之后，遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人，可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

第三，了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。另外，部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有，竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大，如果因自己的原因导致竞买后又无法过户，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中，为了规避限购政策，许多人冒险“借名买房”情况也大量存在，借名买房有风险，最好提前应对，以免遭遇“房钱两失”的境地。

第四，税费缴纳问题。购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策，以及拍卖公告中注明的收费承担方式，以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外，要了解清楚房屋土地的性质，如果属于国家划拨的土地，二次交易时需要补足高额的土地出让金。

相关案件：拍卖的房子被“收回”？

【案情简介】

2019年4月，张先生的岳母任某某通过淘宝网成功拍下江苏省丹阳法院一套司法拍卖房，成交价为62.4万元，并按照法院通知书规定时间交清了钱款。但随后家人多次去丹阳法院办理相关手续，法院均以未到时间为由进行拖延。2019年5月16日，家人收到丹阳法院短信，通知任某某于5月20日前往丹阳法院执行局办理拍卖后续事宜。“我们按约定的时间就去了，以为可以拿到拍卖成交确认书。没想到去了后，法院告知我们说被执行人提出执行异议。”张先生当场向法院工作人员索要执行异议书，但直到法院下班也没见到该文件。

几天后，张先生一家收到了丹阳法院寄来的执行异议申请书，被执行人苏某某在申请书中称，张先生一家没有遵守“房屋拍卖不清场、待执行人父母百年后方可交付”的约定，先后四次上门要求其父母搬家，因而认为此前拍卖价格过低，侵犯其本人及父母合法权益，要求撤销本次拍卖。对此，张先生表示很委屈：“我们买这个房子就是想拿一个房产证，孩子明年上小学一年级，想给他弄一个学区房，暂时不交房也没关系，我们认可法院制定的规则。我们去他家没有要求过让他父母搬家，没说过这话。”

据了解，此前该房产曾于2019年3月以78万元的起拍价流拍，此次为第二次拍卖，起拍价比上次降低了约16万元。同时，丹阳法院在竞买公告特别说明了三点：1、本次拍卖本院不负责清场交付，无房屋钥匙。2、拍卖成交后，该房屋仍由被执行人父母生活居住，直至两人百年后方可交付。3、拍卖成交后，七年内不计算收取被执行人父母生活居住的房屋租金，自第八年起计算房屋租金，租金届时另行计算。正是这三点特别说明，成为了此次拍卖最大的争议点。

【丹阳法院裁定】

本院在拍卖公告中的错误说明，损害了申请执行人及被执行人的利益，应当予以撤销本次司法拍卖

丹阳法院在裁定书中称，“众所周知，司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。本院的上述说明表明其无法交付或不负责交付的可能，误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题，从而影响拍卖标的网络拍卖的充分竞争，进而也影响实现拍卖标的价值的最大化。其最终结果表明，该次拍卖仅有竞买人及其女儿报名且仅有竞买人一人参与竞拍，最终以保留价成交。该成交价不但远远低于第一次拍卖时的拍卖价格，也远远低于案涉房正常的市场价格。因此，本院在拍卖公告中的错误说明，损害了申请执行人及被执行人的利益，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六款规定的关于应当予以撤销本次网络司法拍卖的情形。”

2019年6月24日，丹阳市人民法院裁定，撤销对于异议人苏某某所有的位于丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及车库的拍卖行为。

“我们按照法院的规则来拍房子，现在法院说自己的错误说明，所以导致价格过低。”张先生称，丹阳法院在拍卖案涉房屋前，已经确定了拍卖价格，不存在价格过低情形，一家人也从未先后四次要求苏某某父母搬家。此后，他们向上级法院申请复议，要求撤销丹阳法院执行裁定。

【镇江中院】

司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。

据张先生提供的镇江市中级人民法院执行裁定书显示，镇江中院认为本案争议焦点在于一是议价方式是否合法，二是拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年是否符合法律规定。

镇江中院执行裁定书中提到，“本院认为，关于争议焦点第1个问题，丹阳法院依据议价结果拍卖案涉房屋符合法律规定。关于争议焦点第2个问题，拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年不符合法律规定，侵犯了苏某某父母的合法权益。主要理由是：司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。

本案中，丹阳法院拍卖公告的严重瑕疵说明内容，不仅涉及该房无法交付或不负责交付的可能，而且也未明确租金给付的标准，误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题，从而影响其他潜在的竞买人参与竞价，无法体现案涉房屋拍卖价值的最大化。同时拍卖公告的内容，也严重损害了已处于耄耋之年的被执行人父母的生存利益，无法保证两位老人安享晚年。丹阳法院撤销案涉房产的拍卖，符合法律规定。”

2019年11月11日，镇江市中级人民法院审判委员会讨论后认为，任某某复议请求理由不能成立，依法应予驳回，且本次裁定为终审裁定。

【买方表示难以接受】

对于法院的终审裁定，张先生表示难以接受：“从丹阳法院到镇江中级法院，没有一个说是我们的过错。裁定书说丹阳法院错误说明导致房价过低。你自己制定的规则怎么叫错误说明？因为法院的错误说明，现在损害了我的利益。要房主的父母住到百年之后，是有这个限定条件的，谁会出这个高价？房子刚好跟我的需求吻合，因为我不需要住。大部分人买房不可能等六七年甚至十来年。”

【律师观点】

北京盈科律师事务所袁椿晖律师称，近两年，关于执行难的问题，最高人民法院相继出台了很多指导意见，也允许地方法院探索多种执行方式。具体到本案，袁律师认为得这是一个突破执行难的新的探索方式。“老人百年后清退，其实这个也是有期限的。而且条件是申请执行人和被执行人共同协议的，竞价人也接受这些条件。我个人认为不应该撤销。”

但袁律师同时表示，法院对一个案件的考量有很多因素。既然法院最终认定拍卖无效，还是要尊重这一结果。至于竞价人，可以考虑申请法院补偿拍卖差价损失。“法拍也可以看成是一种民事行为，这里面法院是卖方，竞价人是买方，卖房违约需要承担相应的责任。”

另一位不愿具名的律师表示，从拍卖公告和裁定书上的内容看，丹阳法院在拍卖中确有重大错误，镇江中院撤销其拍卖行为有法律依据，但论述说理上不够充分。中拍人任某某可以法院在执行中损害其合法权益为由，申请国家赔偿。“拍卖需要保证能够即时交付，保证所有权、使用权能够完整移交给竞买人这样一个完整的特性。像这种不动产的拍卖，约定内容有很多不可确定因素，容易引起纠纷。法院的这种拍卖是不负责的做法，无法保障申请执行人和买受人的权利，可能会埋下隐患，对买受人非常不利。便宜无好货，建议在竞买法拍房时需要谨慎考虑，避免不必要的麻烦。”

本网站所有转载文章系宣传法律知识、传递新闻信息之目的。我们已明确注明来源和作者，如有不希望被转载的媒体或个人可与我们联系，我们将立即进行处理。

微信扫描下图二维码或者手机客户端长按下图识别二维码，选择关注公众号后，可浏览推送文章。作为一名专职律师，颜俭律师将尽其所能，第一时间为大家分享实用法律文章。欢迎将本文分享，转载请注明作者和出处。