一、司法解释与参考文件

1 . 关于婚前一方买房，婚后共同还贷，离婚时如何分割的司法解释

《婚姻法司法解释三》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2 . 关于夫妻共同还贷及其增值部分计算方式的参考文件

2016年，最高人民法院民一庭发布关于《不动产婚内共同还贷及增值的计算》的相关指导意见，将夫妻共同还贷及其增值部分的计算分为两步：第一步是计算不动产升值率，升值率＝不动产现价格/购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用(注：在该文的案例中，实际使用的数据是结婚时不动产价格而不是购买时价格)；第二步是计算另一方所得补偿，补偿=共同还贷本息*升值率/2。［1］

二、司法解释的具体适用及27个样本案例规律总结

27个样本案例中，判决中明确援引《婚姻法司法解释三》第十条的有20个；未明确援引的7个案例中，有5个案例法院同样也认为应对夫妻共同还贷及其增值部分予以补偿，另外2个案例法院虽然对婚后共同还贷的事实予以认定，但未根据《婚姻法司法解释三》第十条的规则予以分割。

1. 《婚姻法司法解释三》第十条适用的前提条件。具体包括：

1.1 婚前一方签署购房合同。样本案例中，还包括一方与其父母共同签署购房合同的情形。

1.2 婚前仅一方以个人财产支付首付款并贷款。样本案例中，还包括一方与父母共同支付首付款的情形。

笔者认为，应该关注另一方在婚前是否也支付了首付款？若在婚前，另一方对首付款亦有出资，而购房时间与登记结婚时间间隔相对较短，有证据证明存在“以结婚为目的的共同购房合意”时，另一方可以向法院主张系争房产是基于双方共同购房合意的夫妻共同财产，法院有可能不适用本条，而按分割夫妻共同财产的原则进行处理。

如案例3，另一方主张婚前首付款中亦有其个人的出资、双方向他人借款的出资，法院结合相关证据认定另一方在婚前曾支付1万元首付款，并且在离婚过程中，产权登记一方存在与案外人恶意串通、转让房产、依法予以少分的情节，法院综合考虑各因素，判决给付另一方90万元折价款（约占房产价值的32%）。本案若按共同还贷及其增值对另一方进行补偿，补偿款约为61万元（约占房产价值的22%）。

1.3 婚后用夫妻共同财产还贷。

1.3.1 不属于夫妻共同财产还贷的部分应予以扣除，在相关样本案例中亦有体现。应予以扣除的款项包括但不限于：一方婚前公积金余额等婚前个人财产、一方接受的明确赠与该方一人而与配偶无关的财产、一方继承的明确由该方一人继承而与配偶无关的财产。

1.3.2 区别对待父母还贷。若一方与父母共同购房、父母也登记为产权人的，则父母归还的款项不能作为夫妻共同还贷，而是父母还贷，相应增值也由父母享有；若父母未登记为产权人，除非有证据证明父母明确表示赠与一方的外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款，婚后父母的还款可能被认定为是对夫妻双方的赠与，为夫妻共同还贷。

1.4 产权登记在首付款支付一方名下。样本案例中也包括登记在该方及其父母名下的情形。若另一方也登记为产权人的，则不应适用本规定。

如案例9，法院未援引《婚姻法司法解释三》第十条。法院认为，考虑到另一方在婚后登记为房屋产权人（注：婚后加名，登记至小夫妻和男方父母四人名下），也考虑到另一方偿还过房屋贷款等因素，酌情认定另一方获得房产价值20%的补偿款。

然而，案例14中法院援引了《婚姻法司法解释三》第十条。同样是另一方婚后加名，法院认为在原、被告离婚前一个月，房屋产权人因故（注：拟用原告的公积金还贷，但原告的公积金贷款至诉讼时仍未办出）变更登记至原、被告名下，该房屋现虽属夫妻共同财产，但应考虑共有人对共有财产的贡献大小、出资份额，适当照顾共有人生活实际需要，酌定支付原告折价款112万元（房产现价约370万元）。［2］

笔者认为，案例14中法院基于产权登记认定房产属于夫妻共同财产，却援引了《婚姻法司法解释三》第十条，但又未对夫妻共同还贷的数额进行认定，未按共同还贷及其增值计算补偿，法理上不很清晰。该案中即使产权登记在夫妻双方名下，考虑房产来源、贡献也不必然各半分割，是否有援引《婚姻法司法解释三》第十条的必要值得商榷。

2 . 具体分割、计算公式存在差异

具体如何进行分割、如何进行计算？除前文已经提及的案例3、9、14外，其余24个样本案例体现出三种分割方法：［3］有7个案件按两步计算法，按共同还贷及其增值予以补偿，且在判决主文中阐释计算公式；有2个案件按分割共有财产的原则进行处理；有15个案件酌情予以分割。

2.1 七个案件中，法院采用了两步计算法，但计算公式存在差异，可分为三类。［4］

l  公式1：

升值率=房产现价÷(结婚时房产价格+共同已还利息+契税等其他费用)；补偿款为法院查明的共同还贷（本息）*升值率/2。（可参见案例10、11）

升值率=房产现价÷(购买时房产价格+共同已还利息+契税等其他费用)；补偿款为法院查明的共同还贷（本息）*升值率/2。（可参见案例13）

l  公式2：

增值率=房屋现价/房屋成本,房屋成本=房屋首付款+婚后共同偿还本息+房屋拍卖后一次性偿还本息。（可参见案例7）

l  公式3：

补偿款（婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分）=【婚姻存续期间共同还贷本息+婚姻存续期间共同还贷本息/(系争房屋首付款及税费等购房成本+婚姻存续期间已付贷款本息+剩余贷款本息)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)】×50%。（可参见案例15）

公式1与最高人民法院2016年公布的参考计算方式相同，也是法院裁判中使用最为广泛的。

不同公式的主要差异为：

（1）是购买时房产价格，还是结婚时房产价格

最高法公布的公式表述为“购买时”，在上海近三年的裁判文书中，“购买时”、“结婚时”均有适用。笔者认为，按“结婚时”的房价进行计算更为合理，尤其是结婚与买房间隔时间较长、房价涨幅较大的情况下，适用不同时点的价格将对计算结果造成显著影响。如果结婚与买房时间间隔较短，房价涨幅不大的，二者差异不明显。

（2）剩余应还利息是否计入房产成本

如案例7，夫妻一方婚前买房，登记在一方名下，婚后共同还贷，后房产经法院拍卖，所得一次性还清剩余贷款本息。此时，除了已经共同归还的本金和利息外，剩余贷款利息也是实际发生的，因此将剩余利息也计算在房产成本中。现实中大量的情形并非一次性提前还款，后续还贷过程中势必要归还贷款本金及对应的利息，如果还款周期长，则利息也是一笔不小的数额。因此，是否将剩余应还利息计入房屋成本，可能也会对结算结果产生较大影响。公式3就将未发生的剩余应还利息计入了房产成本。

（3）契税等税费是否计入房产成本

如案例27，直接以房产的现价除以购买时价格计算升值率，未将购房时的契税等税费计入房产成本，可能因为当事人没有主张或未能提供契税凭证等。实务中，若为了降低升值率，应当主张并提供购房契税、印花税、营业税、评估费、中介费等与房产成本相关的凭证。

2.2 两个案件中，按分割共有财产的原则进行处理

如案例18，法院在查明房产首付款、贷款、税费、婚后夫妻共同还贷金额等情况下，又以出资比例计算出夫妻婚后还贷占房产对价的26%。同时，考虑到房产登记在一方与其父母名下、小夫妻与父母同住，为保护父母作为共有人的利益，酌定补偿另一方70万元。再如案例19，婚前一方买房，婚后共同还贷，离婚后才登记至该一方名下，法院认为房产实质上属于双方共同财产，另一方分得95万元。

对上述两个案件，笔者分别估算了共同还贷及增值补偿款金额，前案中比法院判决的金额大约高出30万元，后案中比法院判决的金额大约低了40万元。［5］笔者认为，以上两个案例都援引了《婚姻法司法解释三》第十条，却没有按该条的原则分割，而是按照分割共有财产的原则进行处理，法理上不清晰。

对于房产登记为一方与其父母共有，未明确产权份额的情形：根据《物权法》第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”如果产权人之间存在家庭关系，且未登记为按份共有，也没有其他约定是按份共有，根据《物权法》的规定，应当为共同共有，对于共同共有的房产，是否以出资比例分割存在值得探讨的空间。

关于“一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷的房产”是购买一方的个人婚前财产，还是夫妻共同财产，《婚姻法司法解释三》第十条未予以明确定性，而是直接跨越到“判决该不动产归产权登记一方”。最高人民法院的观点认为“完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。此类房产实际上是婚前个人财产（婚前个人支付首付和还贷及这两部分的增值）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷及其增值）的混合体。”［6］因此在另一方未登记为产权人、无协议约定房产为共有、无证据证明存在共同购房合意等可以认定房产为共同财产的情况下，不宜按共有的原则进行分割。

2.3 十五个案件中，法院酌情分割，最高人民法院公布的计算公式有参考意义。

样本案例中，酌情分割的案件为多数，有15个。笔者根据案件披露的信息，根据最高法公布的公式计算，发现其中部分案件的判决补偿金额与计算所得金额非常接近，如案例4、6、12；其余多数案件两者差距不大；当然也有个别案件，两者差距较大。

总的来说，这15个案件的判决书中虽未列明计算方式，但最高法公布的计算公式仍具有参考意义。

思考与小结

对于一方婚前买房，婚后共同还贷的房产，离婚时可按《婚姻法司法解释三》第十条分割，然而实务中仍存在两个主要问题。

一、如何准确地适用该条司法解释

1 . 应当先对房产是否属于夫妻共同财产予以定性，对于认定为共同财产的，按分割夫妻共同财产的原则予以分割；区别分割夫妻共同财产的情形与该条规定的按共同还贷及其增值给予补偿的情形，避免混淆。

2 . 应当在符合四个前提条件的情况下适用该条。要特别关注两种容易混淆的情形，情形一：婚前另一方也对首付款出资；情形二：婚后另一方加名成为共有产权人。这两种情形不应当适用该条，在分析该条司法解释适用条件时已经说明了具体理由，此处不再赘述。

二、如何统一计算公式、明确房产成本

房产成本中的房价是购房时房产价格还是结婚时房产价格？房产成本是否包含剩余应还利息、是否包含购房契税等税费？这些差异使得计算公式不统一、房产成本不统一，使得裁判结果相去甚远。

类案同判是近年来司法改革的重点，在法律法规、司法解释未做出统一规定之前，建议各地法院采取类案审理指南等方式明确裁判标准，推动与落实类案同判。

综上，虽然个案中存在购房人、产权人、购房时间、购房合同签订、首付款支付、贷款办理、还贷等因素的差异，多个因素排列组合后的具体案情亦有差异，标准化的法律规定无法对多样化的案情一一对应做出具体规定。但是，具体到关于“婚前一方购房、婚后共同还贷，离婚时如何分割”，在以上两个主要问题缺乏统一规则的情况下，民众感受到的是“同案异判”，难以形成司法公正的主观认同。