北京市第二中级人民法院（2019）京02民初15115号民事裁定书被告（被上诉人）：北京某房地产开发有限责任公司（以下简称某地产公司）、刘某1998年11月30日，荟宏地产公司与包某民（包某民为包某博之兄，在本案中系代理包某博签订拆迁协议）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。载明：拆迁人为：荟宏地产公司，被拆迁人为包某博（赵某英），拆迁地址为西城区北太常胡同8号，安置位于北京市丰台区嘉园小区59号楼303号（现为29号楼303号）房屋一间。庭审中，包某博与荟宏地产公司均认可双方签订协议后，包某博于1998年入住诉争房屋，并交纳供暖费用。包某博称1998年办理入住手续后，房屋一直空置准备留给其姑姑使用，屋内仅有桌椅床铺，期间其一直未去过涉诉房屋，直至2014年才发现屋内有人居住。因其手中没有任何证据材料，后就一直开始准备证据。现其提交的安置协议是从房管局复印所得，拆迁安置房屋系租赁房屋，其手中没有房屋租赁合同。包某博向本院提出的诉讼请求为：1.请求法院判令位于北京市丰台区嘉园一里29号楼303号房屋（以下简称诉争房屋）由原告居住使用；2.诉讼费由被告承担。被告荟宏地产公司称1999年包某博将房屋出售给案外人朱某全，荟宏地产公司从朱某全处将诉争房屋买回来，之后二次安置给被告刘某的父亲刘某汇。另查，1999年3月25日，因西城区前泥洼2号房屋拆迁，被告荟宏地产公司与被拆迁人刘某汇、刘某签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定荟宏地产公司将丰台区嘉园小区59号楼303号房屋安置给刘某汇、刘某。1999年4月30日，刘某办理诉争房屋的准住证。2000年12月18日，被告刘某与北京市蓟城物业管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，约定刘某租赁诉争房屋。被告刘某称其于1999年入住房屋，入住时房屋是空置状态，后其及家人一直居住使用该房屋，到本案诉讼时从未有人找过他们，也从来不知道房屋分配给过他人。1.包某博与刘某对诉争房屋权利性质的认定；2. 诉争房屋的权利冲突如何解决。一、包某博对诉争房屋是否享有居住使用权。本院经审理后认为，包某博基于西城区北太常胡同8号房屋拆迁与荟宏地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议，该补偿协议合法有效，包某博基于该协议享有被安置房屋，其对诉争房屋曾经享有居住使用权；二、原告是否将诉争房屋出售给朱某全。被告荟宏房地产公司称原告将涉诉房屋出售给朱某全，后又从朱某全手中将涉诉房屋购买下来，并进行了二次分配，某房地产公司对此虽提交了支出凭证单和转账凭证，但上述二份证据仅能证明荟宏房地产公司向朱某全支付了175 000元的费用，并不能得出包某博将涉诉房屋出售给朱某全的结论，现包某博对此不予认可，荟宏房地产公司又不能提交其他证据加以佐证。另，关于其提交的退费收据，即便该收据为真，亦不能就此认定包某博将房屋出售给了朱某全，故荟宏房地产公司的辩称不予采信；三、刘某对诉争房屋居住使用权的取得是否合法。刘某基于西城区前泥洼2号房屋拆迁，与被告荟宏地产公司签订房屋拆迁安置补助协议书。刘某对之前诉争房屋曾经进行过拆迁安置分配给他人的情况完全不知情，故不存在与荟宏地产公司恶意串通损害包某博利益的情形，故刘某与荟宏地产公司签订的房屋拆迁安置补助协议书合法有效，刘某基于该协议取得涉诉房屋使用权亦合法有效；四、诉争房屋居住使用权归谁所有。现包某博与刘某均基于房屋拆迁被安置到涉案房屋，二人的拆迁安置协议均为合法有效。虽包某博安置在先，刘某安置在后，但首先被安置的涉诉房屋系租赁房屋，二人享有的均为承租使用权，而非所有权。其次，诉讼过程中，刘某自2000年起已就诉争房屋签订租赁合同，且自1999年起刘某及其家人就一直在诉争房屋内居住。而包某博不能提交任何原始证据，提交的拆迁安置协议系从房管局复印取得，亦无涉诉房屋承租使用的租赁合同，且自称自入住手续办完后房屋就一直空置，至2014年期间其一直都未去过，不知有他人居住使用，上述情况有悖常理。综上，结合包某博和刘某房屋使用权的取得及使用情况，本院认为，刘某在房屋使用权的取得和使用上没有任何瑕疵，刘某对该房屋的居住使用权本院应予保护。故对包某博起诉要求判令涉诉房屋居住使用权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回包某博的诉讼请求。后包某博不服一审判决，提出上诉，后在二审期间申请撤回上诉。二审法院准许包某博撤回上诉，一审判决自二审裁定书送达之日起发生法律效力。本案争议焦点的本质为居住权性质的认定及冲突解决的法律规则。居住权是本次《民法典》的亮点之一，是贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，以满足居住权人稳定的生活居住的需要。[1]在《民法典》出台之前，根据物权法定原则，居住权不属于物权，无法直接适用物权法律规则裁判，只能依据既有规定及物权法法理并运用类推司法技术保护当事人利益。对此，本案即是将规定与法理相结合解决居住权纠纷的现实案例。根据《民法典》第366条的规定，居住权是指以满足生活居住为目的，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。早在罗马法中，居住权就是一种特殊的人役权，系指对房屋的用益权或使用权。[2]最初居住权旨在解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，[3]但随着社会经济的不断发展，人口数量的不断增加，要求每个人都通过所有权的形式实现“居者有其屋”是一种脱离现实的理想状态，较为合理的做法是创设侧重对房屋的占有使用、限制收益处分的权利状态，因此，居住权的社会功能得以扩展，现实中的单位公租房、经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的财产形态部分即是迎合权利人此类“居住”需求的典型表现。本案中，拆迁安置补偿协议签订后，被安置人刘某仍需向安置人交纳低于房屋租赁市场价的使用费，可知当事人的真实意思表示并不是为被安置人设定房屋所有权，而是设立以居住为目的的权利。判决书中虽然对诉争房屋有“租赁房屋”“承租使用权”等租赁权的表述，但并不能否认本案当事人的权利性质为居住权，更不代表租赁权等同于居住权，具体理由如下：1.居住权是用益物权，居住权人比租赁权人对房屋有更强的支配力。居住权人有权决定房屋装饰装修、改变房屋用途（例如“半住半商”情形），无需征得所有权人同意，而租赁权人装饰装修、改变房屋用途必须经过出租人同意；2.居住权是绝对权，具有对世效力,而租赁权是相对权，除了“买卖不破租赁”外，不具有对世效力;3.居住权必须经过公示才能设立,而租赁权不需要公示，签订合法有效的租赁合同即可产生；4.居住权具有长期性，根据《民法典》第370条规定，居住期限届满或居住权人死亡时权利消灭，居住期限也没有法律限制，而租赁权最长期限不得超过20年。本案拆迁安置补偿协议签订时，现行法律并没有居住权规则的指引，但从协议内容及履行情况看，拆迁安置补偿协议赋予安置人刘某对于安置房屋的支配力远远高于承租人，安置人可以自主决定对房屋装饰装修，改变用途，甚至对外出租满足自身生活需要；虽然诉争房屋由于客观原因无法办理产权登记，但刘某拥有类似于物权凭证的“准住证”，证明刘某对该房屋拥有居住权利，该权利可以对抗不特定第三人，同时，刘某自1999年4月30日即在此居住，至今已有21年，其持续占有居住涉案房屋，其权利持续得到法律保护。通过以上事实可知，被安置人诉争房屋的权利是一种比租赁权效力强、比所有权弱的一种权利，该权利在功能上主要是保障被安置人的居住利益，具有对抗所有权人的返还原物请求权和排除不特定第三人干涉其占有使用房屋的效力，只是由于缺乏居住权的法律规定及相应的登记机关，采取了在功能上与之较为接近的租赁权予以保障而已。因此，将该权利认定为居住权更符合拆迁补偿安置的实际情况，也能为被安置人居住利益提供更有力的制度保障。根据区分原则，当事人之间订立有关不动产物权的合同，原则上自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中的两份拆迁补偿协议均系当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，均为合法有效，包某与刘某基于各自的拆迁补偿协议对涉案房屋均应享有居住权。根据物权的排他性，一物之上不得成立二个以上内容相冲突的物权，而居住权是以占有使用为内容的用益物权，一套独立房屋之上不能存在多个居住权。在发生权利冲突时，若法律明确规定了居住权这一物权类型，则可以通过“公示优先、时间在先”[4]的物权效力优先规则予以处理。根据《民法典》第368条的规定，居住权的产生采取“登记生效主义”规则，因此已经办理居住权登记的权利人可借助居住权的公示公信力，排除其他人对于房屋居住权的争议；两人均办理了居住权登记，则后续办理的为错误登记，应予注销。但本案纠纷产生之时，没有居住权的相关法律规则可供适用，于是类推适用了租赁权的法律规则，并结合居住权法理进行了裁判。具体思路为：1.参考权利公示情况。租赁权虽为债权，但其内容为对物的占有使用，而直接占有一般是动产物权的静态公示方式，登记是不动产物权的公示方式，房屋租赁权人一般会对房屋构成直接占有，谋求使用，而登记仅具有备案性质，并非租赁权设立所必需，据此我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定了房屋租赁权相互冲突的法律适用顺序为：“（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先”。由此可见，作为常见公示方式的占有和登记亦是判断房屋租赁权优先顺序的参考因素，与 “公示优先”的物权效力优先原则原理一致，居住权可参照租赁权予以处理。具体到本案，刘某自1999年起就在涉案房屋中居住，对外以直接占有方式进行了权利公示，且拥有准住证作为初步的物权凭证，而包某自拆迁补偿协议签订之日起既没有对涉案房屋进行占有，亦未进行备案登记，其居住权效力理应劣后于刘某。2.参考直接占有时间情况。大陆法系国家一般都规定物权的时效取得制度，[5]该制度会产生所有权及其他财产权变动的法律后果。我国目前没有时效取得的法律规定，但鉴于静态财产秩序的保护和物尽其用的鼓励，当民事主体和平、公开、持续占有标的物已达相当长的时间，占有人对标的物的支配效力和对他人的排他效力应予强化，该理念应贯彻到法官自由裁量权的运用中。结合本案关于权利优先效力的争议，取得时效本具有消灭既存物权，产生新物权的效力，举重以明轻，当内容冲突的物权同时存在于一物之上时，直接占有时间长的物权效力应在司法裁量中予以优先考虑。本案中，刘某和包某博分别根据拆迁安置补偿协议的居住权人，但刘某直接占有涉案房屋已20余年，从不知晓包某博对涉案房屋的权属情况，包某博在此期间内亦对涉案房屋使用情况毫不知情，从未与刘某产生争议，有违常理，因此，根据实际情况肯定了刘某对涉案房屋的居住权，包某博的利益诉求可根据与某公司签订的拆迁安置补偿协议另行解决。（三）总结——《民法典》出台后拆迁安置房屋居住权问题的实践回应法官在对本案进行裁判时，基于现行法律对居住权未规定的前提下，采用了类推适用的法律技术：在肯定拆迁补偿协议的债权效力，明确涉案房屋的权利属性为居住权定性的前提下，依据无名合同参照适用最类似有名合同的规则，将居住权类推适用于租赁权法律规则作出了公正裁判。《民法典》出台，拆迁安置房屋的居住权问题应当予以给予实践回应。首先，应根据《民法典》中的居住权的规定，同步完善拆迁补偿协议示范条款，旨在为被安置人设定居住权的，应在当事人协商一致基础上，变更已生效协议，修改未签订协议，夯实居住权的权利基础；其次，应完善居住权登记制度，对此类房屋的居住权进行权属登记，让公示公信力发挥定纷止争的作用；最后，在《民法典》正式施行前的时间内，法院仍可借助租赁权的权利外壳，融入居住权新法律规则予以裁判，切实保障当事人的居住利益。
（作者单位：北京市丰台区人民法院）
[1]全国人民代表大会常务委员会副委员王晨同志在2020年5月22日在第十三届全国人民代表大会第三次会议上作关于《中华人民共和国民法典(草案)》的说明。[2]陈华彬：“人役权制度的构建——兼议我国《民法典物权编（草案）的居住权规定》”，载《比较法研究》2019年第2期，第55页。
[3]王利明：“论民法典物权编中居住权的若干问题”，载《学术月刊》2019年6月版，第95页。
[4]即两个以上物权存在于一物之上，已公示的优先于未公示的，公示在先的优先于公示在后的。
[5]时效取得是指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思公然、和平地持续占有他人的同产，经过法律规定的期间，即依法取得该财产的所有权或其他财产权的法律制度。参见江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2016年版，第320页。
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