《民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第二百七十八条是关于业主共同决定事项及表决的规定，通过调整不同事项的决策比例，强化了业主权利。具体而言，就共同决定事项而言，在第一款第八项增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一新的决策事项，增强了业主对共有部分的管理控制能力，将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”拆分成“使用”“筹集”两项内容，且适用不同的表决方式。就表决规则而言，第二款将《物权法》的“总面积、总人数”为计算基数变为两步计算，先满足参与表决的要求，再以参与表决人数为计算基数。对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策业主人数的要求，仅要求“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”即可，使这类事项的决策变得更容易通过；而对于特殊事项，则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”，使决议的作出更加慎重。
1.物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置应由业主共同或业主大会决定——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案案例要旨：物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。来源：《最高人民法院公报》2014年第6期(总第212期)
2.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定——万震宇诉新天地华庭业主委员会、谢斌全、谭文义、王群勇业主撤销权纠纷案案例要旨：选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利，应由业主共同决定。业主委员会未经业主大会投票而作出的选聘决定，违反了物权法的规定，业主有权行使撤销权，请求人民法院予以撤销。
3.未经业主共同决定擅自将公共部分出售，不发生物权变动的效力——陈秀碧诉林华等车位案案例要旨：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。未经业主共同决定擅自将公共部分出售，该行为构成无权处分，仅发生债权请求，并不当然发生物权变动的效力。来源：《中国审判案例要览》（2015年民事审判案例卷）
4.地下车库的管理使用属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定——丁某诉阳光小区业主委员会业主撤销权纠纷案案例要旨：地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定。将地下车库与地面车位作为整体停车资源，对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准的做法，起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果，不构成对地下车位业主权益的侵犯。
5.属于业主共有的车位使用争议，依法由业主共同协商决定——黄先生诉业主委员会、物业公司车位管理制度纠纷案案例要旨：占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其使用争议依法应由业主共同协商决定。
与《物权法》第76条的规定相比，《民法典》物权编第278条新增了业主共同决定的事项，修改了表决规则。
全体业主共同决定，是业主通过业主大会作出的决定。业主共同决定的事项是：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改管理规约；三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；五是使用建筑物及其附属设施的维修资金；六是筹集建筑物及其附属设施的维修资金；七是改建、重建建筑物及其附属设施；八是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；九是有关共有和共同管理权利的其他重大事项，是指改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
业主共同决定事项，首先必须符合表决的前提条件，即由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。只有在专有面积以及人数符合表决条件的情况下，才可以对重大事项进行表决，否则决议无效。针对筹集维修资金（不包括使用维修资金）、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。至于其他事项，也需要参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
专有部分面积和建筑物总面积的计算方法是：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数的计算方法是：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。
（1）增加改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，是业主共同决定的事项。这一内容来源于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条关于“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定。《民法典》物权编吸收了这一司法解释的经验，补充规定为业主共同决定事项之一，主要原因是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动，是对业主共有部分的重大改变，涉及业主的重大利益。将共有部分改作他用，例如将公共活动场所改变为物业工作场所，当然就影响到业主的共同利益。利用共有部分从事经营活动，例如将公共绿地建设房屋出租或者将共有部分的空间出租给快递公司，当然也关系到业主的共同利益。对此，应当由全体业主共同决定。
（2）修改了业主共同决定事项的规则。具体改变的规则是：第一，增加了表决的前提条件，即参与表决的人必须符合人数以及面积要求。第二，修改了使用建筑物及其附属设施的维修资金的表决规则，即由原来的须2/3的面积和业主人数确定，修改为须有1/2以上的面积和业主人数同意。这是为了通过降低表决要求，解决维修资金的使用难问题。第三，修改了筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的表决规则，即由原来的须有2/3的面积和业主人数决定改为须有3/4的面积和业主人数同意。第四，修改了改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的表决规则，即由原来的1/2的面积和业主人数决定，修改为由3/4的面积和业主人数同意。总的来说，业主共同决定的事项涉及业主的切身利益。通过修改业主共同决定事项的决议规则，解决了实践中业主决定难的问题，使决议的作出更加慎重。
——（摘自：杨立新、李怡雯著：《中国民法典新规则要点》，法律出版社2020年版，第207~208页）
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