杨某与陆某系朋友关系。2016年8月，因资金周转需要将其位于如东掘港的某处商品房出卖给陆某，并签订了《房屋买卖合同》。双方口头约定因两年内税费较高，等两年后再办理过户。此后陆某经过简易重新装修，于2017年6月开始入住，并将电费、用水信息变更到其名下，并一直占用、使用上述房屋。

2019年3月，法院立案受理了刘某诉杨某民间借贷纠纷一案，并在该案中对登记在杨某名下的上述商品房进行了查封。在该案执行过程中为保证刘某债权得以实现，法院遂准备对房屋进行拍卖，并在门上张贴公告，要求腾空房屋，逾期强制执行。此时，陆某才知道所购房屋已被法院查封，并向法院提出执行异议。后因法院驳回其异议，遂提起案外人执行异议之诉。

法院经审理认为，陆某自签订房屋买卖合同后已实际占有、使用并居住在案涉房屋中，且实际占有诉争房屋的时间早于法院查封，双方不存在恶意串通的情形，应当认定合同的真实性及合法性。陆某及杨某均陈述，两人是为了避税才约定两年后办理过户登记，案涉房屋的买卖时间为2016年8月13日，若按照约定，双方应在2018年8月13日后及时办理过户登记。陆某作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权变动效力应有充分认知，其亦未能提供充分证据证明2018年8月13日至2019年3月8日（房屋被查封日期）期间要求杨某协助办理过户登记、杨某未予以配合。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋系因买受人自身原因未及时办理过户登记，不符合上述第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件，相应的法律风险应由其自行承担。综上，法院判决驳回了陆某要求确认房屋所有权及排除强制执行的诉讼请求。

法官说法：实践中， 案外人以无力承担过户费用、合理避税两年后办理过户登记为由请求排除执行的情形非常常见。购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权变动效力，作为具有完全民事行为能力的法律主体对此应有充分认知。若法院认可无力承担过户费用、合理避税等导致未能办理过户登记属于可以排除执行的情形，实际上鼓励了案外人的偷税漏税行为，架空了我国的不动产登记和税收管理制度，会对社会公众起到消极指引作用。 

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