根据法院查明的事实，涉案房屋在约定的交付时间2015年11月1日前已具备交楼条件，且依据涉案合同约定的内容，向严某发出交楼通知书是房地产公司的合同义务，如其迟延履行该义务则需承担违约责任。
本案中，房地产公司虽曾向严某发出过交楼通知，但最终因房地产公司邮寄的通知地址、电话与双方在合同中约定的严某电话、地址不符，导致严某未收到该通知，故可以认定房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，应当依约向严某支付迟延交楼违约金405027元。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州城建开发南沙房地产有限公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严惠裕。
....城建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判城建公司无需向严惠裕支付迟延交楼违约金；2.撤销一审判决第三项，改判严惠裕向城建公司支付迟延交楼违约金405026元；3.判决严惠裕承担本案的诉讼费用。
事实与理由：一、补充协议明确修改了买卖合同关于收楼手续办理的约定，根据补充协议约定，向严惠裕发出收楼通知书并非城建公司的合同义务。买卖合同附件七《本合同补充协议》第3条的约定，“甲乙双方同意买卖合同第十三条补充修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于如下日期前（以先到的日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。"因此，根据上述约定，收楼手续的办理并不以城建公司的通知为前提条件，而是以满足交付条件之日起10个工作日内或交付日期的届满以及严惠裕亲临现场为条件。一审判决强加义务给城建公司，违反了双方的合同约定和真实意思表示加重了城建公司的合同义务。
二、一审查明的事实证实，涉案房屋在合同约定交付日期前就已经具备交楼条件，城建公司已经履行了交房前的合同义务，使之完全符合交付条件。根据补充协议的约定，交付房屋以严惠裕亲临现场为条件，而严惠裕未在合同约定房屋交付时间亲临现场办理收楼手续，也未及时向城建公司提出交房的要求。其行为既违反合同约定义务，并直接导致延期交房的后果，也因为其怠于行使自身权利，由此导致交房日期的不断延长。因此，严惠裕应当对延期交房承担违约责任何过错责任，并支付相应违约金。三、即便法院仍然认为城建公司应当承担通知交房的义务，也不能排除严惠裕在合同约定交房的日期亲临现场办理交楼手续的义务。交房义务属于双方的义务，任何一方怠于履行或者拒绝履行导致违约的，都应当承担违约责任。四、即使法院仍然认为城建公司应当承担违约责任，并应当支付违约金。违约金亦应当根据实际损失予以调整，本案合同标的即总房价仅为1413707元，一审法院认定的违约金就高达405027元，该违约金明显偏高，远远超过严惠裕可能产生的损失，应当予以调整。
严惠裕二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意城建公司的上诉请求。严惠裕于2018年10月23日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.城建公司向其支付延期交房违约金405027元（从2015年11月2日起计算至2017年5月27日，共573日，每日按总房价0.05%的标准计算）；2.城建公司向其支付迟延办理产权登记的违约金100000元（从2016年9月2日起计算至办妥产权证之日止，每日按总房价0.05%的标准计算）；3.城建公司承担本案诉讼费。
城建公司在一审诉讼中提出反诉，请求：1.严惠裕向其支付延期交房违约金405026元（从2015年11月2日起至2017年5月27日止，每日按总房价1413703元0.05%的标准计算）；2.严惠裕承担本案全部诉讼费用。
2015年5月9日，城建公司（甲方，卖方）与严惠裕（乙方，买方）签订《订购书》，约定乙方自愿订购广州市南沙区XX单元的房屋等，该订购书记载“乙方联系地址：广州市天河区禺东西路XX号，联系电话（手机）：138××××1892"。落款处乙方代理人栏有“金某代"签名字样。严惠裕对该证据不予认可并陈述该订购书中的联系电话为138××××1892。
2015年5月12日，城建公司（甲方，卖方）与严惠裕（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：严惠裕通讯地址：广州市天河区禺东西路XX房，通讯电话：186××××4392。乙方所购买的商品房为本合同第二条约定的项目中的南沙滨海花园XX房。该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积共153.23平方米，其中套内建筑面积129.65平方米。该商品房以套出售，总房款为1413707元。第十二条、交房条件。该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付。甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。
第十四条、延期交房的违约责任。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起/日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除合同。
第十七条、风险责任转移。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。（略）第二十九条、关于通知的约定。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
附件七：本合同补充协议。内容为：3、甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于如下日期前（以先到的日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。4、甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：4.1如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具有效的鉴定结论，否则，视为乙方同意接收该商品房。（略）
合同签订后，严惠裕向城建公司支付了房款、维修资金，城建公司出具了相应的发票、收款收据。
2015年7月24日，案涉房屋办理预告登记，权属人为严惠裕。
案涉商品房项目于2015年9月25日取得《竣工验收备案表》，2015年7月4日具备通邮条件、2015年7月20日具备燃气供气条件、2015年8月19日具备永久用水、2015年9月14日具备永久用电。
2015年10月30日，城建公司以地址为“广州市天河区禺东西路XX"，联系电话为“138××××1892"向严惠裕邮寄《商品房交付使用通知书》、《商品房交付温馨提示》，通知严惠裕办理收楼手续。严惠裕陈述其从未收到该快递,该快递单所载的地址及联系电话均是错误的。城建公司陈述其在录入订购书及合同后，系统未将合同中的地址与订购书中的地址进行整合，导致按订购书中的地址向严惠裕进行送达。2015年12月16日，城建公司再次以上述邮件所载的地址和联系电话向严惠裕邮寄《交付使用催告通知书》，该邮件因无法联系严惠裕而退件。
2017年5月27日，严惠裕与城建公司签订《商品房交付书》，办理了案涉房屋的收楼手续。严惠裕陈述因在购房时所签署的包括合同在内的材料均由城建公司收回盖章，直到2017年5月27日才将购房合同给其，故其不知合同约定的收楼时间，且一直未收到城建公司收楼通知等，故才于该日办理收楼。
当日，城建公司向严惠裕发出《通知》，内容为“您购买的单元现在正在办理《不动产权证书》，请您于2017年6月31日前将以下资料送达至：广州市南沙区滨海半岛商务中心6楼。如逾期交回有关资料，我司将顺延阁下该单元的《不动产权证书》办理时间。《税收缴款书》第五联原件，即完税证第五联，需在税局缴交契税后由税局开具。《广东省房地产预告登记证明》原件。……。"严惠裕签收了该通知。严惠裕陈述其已经缴纳了契税并将完税证明交付给了城建公司，但未提交证据证明。城建公司对此予以否认，并陈述其至今未收到上述通知所列的办证资料。
以上事实，有城建公司、严惠裕证据及当事人陈述予以证实，以上证据有经过庭审质证，一审法院予以确认。
严惠裕与城建公司签订的《商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。
其一，根据法院查明的事实，涉案房屋在2015年9月25日取得《竣工验收备案表》，同年9月14日以前具备通邮条件、燃气供气条件及永久用水、永久用电，故可以认定涉案房屋在约定的交付时间2015年11月1日前已经具备了交楼条件。
其二，严惠裕与城建公司在案涉合同补充协议约定“3、甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于如下日期前（以先到的日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。"上述约定确定严惠裕无论是否收到城建公司的收楼通知书，均应去办理交付手续，并没有对双方约定的“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书"作出变更，故向严惠裕发出收楼通知书仍是城建公司的合同义务，如其迟延履行该义务需按合同承担责任。
其三，根据城建公司向严惠裕发出《商品房交付使用通知书》《商品房交付温馨提示》《交付使用催告通知书》的事实，可知城建公司有依据合同发出通知，但城建公司邮寄的上述通知地址、电话与双方在合同中约定的严惠裕电话、地址不符，因城建公司过错，导致严惠裕未收到上述通知，故可以认定城建公司未履行通知义务。
其四，双方对城建公司逾期交楼的违约金标准有明确约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。"该违约金标准属于合理范围。综上，城建公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任。结合严惠裕在2017年5月27日办理了涉案房屋的收楼手续，故城建公司依约应向严惠裕支付2015年11月2日至2017年5月27日止迟延交楼违约金405027元（1413707元×0.05%×573日）。同理，城建公司要求对方给付逾期收楼违约金据理不足，一审法院不予支持。
关于逾期办证违约金问题。根据双方合同约定，城建公司应在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为严惠裕办妥产权登记，并将房地产权证交付对方，但在产权登记之前，严惠裕应按如下要求办妥有关手续，否则城建公司有权顺延为严惠裕办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任，包括“（3）乙方需自行向政府有关部门申报并交纳契税，并自取得该商品房契税完税证明5个工作日内将契税完税证明原件交回给甲方或甲方的委托代理机构。（4）乙方应办妥该商品房收楼手续，并按甲方要求办理产权登记相关手续，包括向甲方的委托代理机构提交办理上述手续需要的证明文件及签订一切必需之文件。"城建公司已在严惠裕收楼之日向其送达了《通知》，告知其应提交的办证资料，严惠裕未举证证明其已经将上述资料送达城建公司，应承担举证不能的法律后果。城建公司在未收到该资料前，依约无须承担违约责任，故严惠裕要求城建公司给付逾期办证违约金依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年5月10日作出一审判决：一、广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向严惠裕支付迟延交楼违约金405027元；二、驳回严惠裕其他诉讼请求；三、驳回广州城建开发南沙房地产有限公司的反诉请求。本案本诉受理费4425.10元，由严惠裕承担1025.10元，广州城建开发南沙房地产有限公司负担3400元；反诉受理费3687.70元，由广州城建开发南沙房地产有限公司负担。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：城建公司是否需要承担逾期交房的违约责任。
案件事实表明，城建公司分别于2015年10月30日和2015年12月16日向严惠裕发出过收房通知，但最终因城建公司填写的收件人联系电话与涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的联系电话不符，导致收房通知最终未能实际到达严惠裕。城建公司向严惠裕发出收房通知的这一行为，表明城建公司自身也认可涉案房屋的接收需要由城建公司向严惠裕发出收房通知。在正常的商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知，已是惯例。因此，本案一审法院认定城建公司因自身过错行为未能履行收房通知义务，导致涉案房屋迟延交付，判决城建公司向严惠裕支付迟延交房的违约金，并无不当。由于涉案房屋的迟延交付责任在于城建公司，而非严惠裕，因此城建公司上诉要求严惠裕承担延期收房的违约责任，缺乏事实依据和法律依据；一审判决驳回城建公司的反诉请求，处理并无不妥。一审法院依照双方在合同中明确约定的城建公司迟延交房违约金标准的约定，判决城建公司支付迟延交房违约金，合法有据。需要指出的是，城建公司本案反诉要求严惠裕承担延期收房违约金标准也是主张每日按总房价0.05%计算，其要求对自身承担迟延交房的违约金标准应予调整，缺乏正当性。
综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
二审案件受理费7375.40元，由广州城建开发南沙房地产有限公司负担。
审判长 赵云川
审判员 黄 嵩
审判员 刘 卉
二〇一九年八月六日
书记员 吴敏玲
转自：房地产法律研究
END
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