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案例：疫情期间只要拖欠房租，合同就会被解除吗？

来源：房产与法律时间：2022-03-26 22:38:56

基本案情

原告诉称其与被告签订了《房屋租赁协议》，将其所有的房屋出租给被告使用。协议约定：租期自2016年7月1日起至2026年7月1日止，年租金为5万元，每年4月30日前一次性支付当年租金;若被告拖欠租金超过一个月的，原告有权终止协议，收回房屋，并承担5万元的违约金，且每无故拖欠租金一天，原告有权按照租金的5‰向被告收取违约金。因被告没有按期缴纳2020年7月至2021年7月的租金，原告于2020年8月向被告发出《通知函》，载明被告未按期缴纳房租已构成违约，原告有权终止协议收回房屋。因被告置若罔闻，后原告起诉至一审法院要求被告返还房屋，支付租金、房屋占有使用费、违约金及律师费。

被告辩称，2020年新冠肺炎疫情爆发，被告的经营场地自2020年1月20日至2020年6月30日前封闭不许开放。后期场地开放了，但受疫情管控影响很大。被告依据八部委出台的相关文件及不可抗力等因素向原告申请减免和缓交租金，但原告迟迟不予答复，因而被告不同意解除合同，也不应承担违约责任。

一审法院认为

一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应遵照履行。在原告依约将涉案房屋交付被告经营使用后，被告就2016年9月至2020年7月期间租金屡次迟延交付，现被告又不按照合同约定在2020年4月30日前支付2020年7月1日至2021年6月30日期间租金，构成违约，原告解除合同的条件成就，涉案合同于被告法定代表人收到原告发出的解除合同《通知函》之日解除。故一审法院支持了原告要求被告返还房屋的诉讼请求。一审法院采信了被告主张因新冠肺炎疫情的发生，应免除其3个月租金的抗辩观点。一审法院最终判决被告返还原告房屋、支付自2020年10月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费、支付原告部分违约金。

二审法院认为

连云港市中级人民法院经审理认为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》一、关于合同案件的审理第6条第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中一审被告所承租的房屋符合该条规定，故一审法院免除一审被告三个月的租金符合法律规定。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》一、关于合同案件的审理第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，双方约定的租金缴纳方式为预交下一年度租金。一审被告已经于2019年6月足额缴纳了2019年7月至2020年6月的租金，加之新冠肺炎疫情爆发于2020年1月，之后延续数月，且涉案房屋相邻的房屋被作为疫情隔离点使用数月，一审原告作为国有企业未对一审被告减免疫情期间租金的请求作出回应，反而于2020年8月要求解除合同，于法于理无据。既然一审被告已经将2020年7月至2021年6月、2021年7月至2022年6月的租金(已扣除因疫情免除的三个月租金)缴纳至法院账户，合同可以继续履行。故改判驳回了一审原告的全部诉讼请求。

法官评述

新冠肺炎疫情期间，政府的管控行为给社会经济尤其是商业经营者带来了不小的冲击，值此危难之际更需要合同双方当事人互相体谅、共渡难关。新冠肺炎疫情属于典型的不可抗力，因此而造成不能履行合同义务的，不承担相应的违约责任。需要注意的是，在合同纠纷中，违约方需要举证证明自己的违约行为系新冠肺炎疫情导致且发生于新冠肺炎疫情发生之后，若违约行为发生于新冠肺炎疫情之前持续至新冠肺炎疫情发生之后，不能免除相应的违约责任。

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